何世昌
現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長
不動產放款集中度跌破36%...管控進入尾聲？專家：央行「放怕飛、捏怕死」
中央銀行統計，2026年3月國銀不動產放款集中度為35.56%，月減約0.4個百分點，比預期更快跌破36%。 央行於理監事會議報告中提及，之所以管制不動產放款集中度的動機，是避免貸款資源過度集中在不動產，排擠實業貸款需求，進而影響到未來的經濟成長。 央行的擔憂固然有其道理，但台灣游資氾濫，國內經濟成長動能並未受到不動產貸款擴張拖累，企業貸款也並未遭受排擠。台灣的銀行不怕企業借錢，只怕還不出錢的企業來借錢。 言歸正傳，央行當初打房的目標「房市軟著陸」、「降低不動產貸款集中度」、「削弱民眾看漲房價的預期性心理」等目標已逐步實現。然而，今年仍處在預售屋完工交屋潮峰期，「不動產放款總量」應該還會持續創高，唯整體增幅不會太大。 總而言之，央行房市管控已至尾聲，但央行恐怕很擔心「放驚飛」，使打房前功盡棄。因而，接下來央行進入「緩慢且逐步鬆綁」的機率較高，唯央行會如何調整管控的步伐、鬆綁什麼項目，或是我們關注的重點。...
「高雄人愛透天厝」被打破？大樓單價首超車 專家：高房價擊碎居住習慣
「高雄人愛透天厝」這個觀念，正被高房價環境打破。 在買得起、有選擇的前提下，高雄人確實喜歡透天。不過，這個長久以來的傳統觀念，正被高房價擊碎，房市DNA已然重組。 由於透天厝總價更高，越來越多購屋族買不起透天，轉向買大樓產品，因而推升大樓房價，不僅使得大樓房價漲幅勝過透天，甚至進一步推升大樓單價超越透天。 內政部統計，2024年以前，高雄市透天厝買賣契約單價均高於大樓；2008年Q4，透天每坪成交價約14.54萬元/坪，大樓每坪成交單價僅約10.58萬元/坪，二者相差3.96萬元/坪，透天成交單價比大樓高出約27%。 2026年Q2，大樓與透天房價豬羊變色，大樓每坪成交單價來到29.27萬元/坪，超過透天的26.93萬元/坪，大樓單價反而比透天貴2.34萬元/坪。 從2008年至2026年Q2，大樓每坪成交單價上漲176.65%，反觀透天厝每坪成交單價上漲85.21%，漲幅明顯落後於大樓。...
全台住宅結構揭密！成交占比第2竟是「加強磚造」 專家：房價相近買這款更划算
國人購買的房屋結構，大多數是鋼筋混凝土（RC）建築。可是瑞凡，你知道成交量占比第二高的建築結構是什麼嗎？答案不是SC，也是SRC，而是「加強磚造」建築！ 內政部統計資料顯示，2025年全台住宅買賣各種建築結構比例，鋼筋混凝土占79.44%最多，其次為加強磚造14.90%。 其他建築結構比例都很低，像是而鋼骨鋼筋混凝土僅0.91%，而鋼骨混凝土更只有0.14%，原因與此類建築結構的房屋較少見，成交占比自然較低。 「加強磚造」是用磚頭砌疊成牆，再以鋼筋混凝土鑄造梁柱來強固結構。 以成本來說，加強磚造建築花費比鋼筋混凝土（RC）少，而使用年限與耐震係數亦比鋼筋混凝土相對低，常見於低矮的透天厝、公寓等建築物。 持平的說，合法施工、未偷工減料的加強磚造建築並不會太差，畢竟我國建築法規對於加強磚造建築有嚴格規範。只是，民眾總是希望花費與價值能夠等值。 在按圖施工的前提下，加強磚造的建築成本通常比鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土建物低，耐震係數亦略遜一疇，如果房價與區段條件相近的情況下，購屋族買鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土結構的房屋更加划算。 民眾在買房子時，除了可以詢問賣方建築結構為何外，也可以花點小錢調...
預售賣壓激增53%房價竟還漲...中古屋卻相反？專家認證：堪稱史上首見怪現象
現在的房地產市況非常詭譎，不敢說前所未見，但從有完整統計數據以來，如今市場上有一現象堪稱首見。 這個奧妙的現象簡單的說，就是「新建案賣壓暴漲而房價創新高，二手市場賣壓增加相對少但房價卻持續下跌」。而此現象從去年以來至今，已經延續一年多時間。 樂居數據顯示，2026年4月全國新建案待售存量增至19.4萬戶，創下史上新高；若與2024年9月波段低點相比，一年半左右激增近6.8萬戶，增幅高達53%。然而，新建案價格仍在上漲當中，六都房價漲多跌少。...
年輕人買不起？六都35歲以下購屋比例全上揚 專家嘆：是沒富爸媽的買不起
永慶房產集團統計聯徵中心數據顯示，近五年六都25至35歲年輕族群購屋比例竟呈現「全數上揚」趨勢。 其中，桃園市25至35歲購屋占比五年增幅達4.4%奪冠，台南市則以2.8%年增幅緊隨其後，排名第三的新北市，年輕族群購屋占比過去五年成長達2.6%。 不是年輕人買不起房，是沒富爸爸、富媽媽的年輕人買不起房。...
房價漲、儲蓄金額下滑...頭期要存近10年！自備款265.7萬、創4年新高
對廣大的勞工朋友而言，買房是人生大計，而大家存到二成頭期款大概需要多長時間呢？ 我們彙整內政部住宅成交總價與主計總處家戶收支調查數據，2024年Q4住宅平均總價1,328.8萬元，二成頭期款約265.76萬元；另根據主計總處調查資料顯示，2024年家戶平均儲蓄約23.73%，平均儲蓄金額為276,507元。按此計算，家戶存到二成自備款時間需要9.61年，比2023年多出0.11年，創下2020年以來新高。 家戶存到買房頭期款所需時間增長，主因是房價持續上漲，另外也與儲蓄率和儲蓄金額下滑有關，以致於需要花更多時間存錢。雖然2024年達到9.61年，但與2019年需10.02年相比，已經顯著減...
六都「女多男少」顯著...成長期趨勢？專家點「市場結構漸改」：建商已開始瞄準女性行銷
台灣已成為新女力之國，內政部統計，截至2026年3月底止，全國總人口數為23,270,568人，其中女性人口數達11,826,168人，占整體人口比例約50.8%。 自2013年起，台灣女性人口數微幅超越男性，此後差距不斷擴大，今年落差更加劇至1.8個百分點，顯示「女多男少」很可能已從短期現象轉變為長期趨勢。 「女多男少」的局面在六都尤為顯著，6個直轄市的女性比例全都高於男性，尤以台北市差距最大，女性人口數比男性多出14萬餘人，其次為新北市女性比男性多12萬餘人。 六都差異最小的台南市，女性僅比男性多出1.8萬餘人。 近十餘年來，歷年男嬰數量仍大於女嬰數量，可是人口結構卻朝女多男少發展，原因可能與高齡化社會下，女性壽命較長有關。 當女性壽命比男性更長而「女多男少」成為常態，不僅女性屋主數量與比例會持續提高，越來越多建案行銷會瞄準女性消費者，廣告訴求走都會OL、小資女、親子風格的屢見不鮮。 由於女性在家庭購屋決策上具備重要地位，預售屋的樣品屋在配置上也充滿小心機。 比如只有十幾坪的小房子，樣品屋卻做一個偌大的衣櫃，甚至還有寬敞的更衣室，或者在廚房規劃上下功夫，弄個美美的廚具，家電就要用鋼...
房市違約潮與法拍屋等不到…因台灣人太有錢！專家「AI太補」：錢淹天靈蓋
上一代，台灣錢淹腳目。這一代，錢淹沒天靈蓋。 也許，很多人在等房市違約潮與法拍潮出現，等房價崩盤。我們也很好奇，為何台灣房貸違約率如此之低？明明房貸負擔沉重，且房貸利率創下近17年新高，民眾怎麼還撐得住？ 答案有很多可能性，其中一項原因，或許是台灣人太有錢了。 金管會統計，2026年1月止，本國銀行存款餘額達到63.42兆元，較2025年同期暴增3.938兆元，持續創下歷史新高紀錄。 1980年至1990年代，那個號稱「台灣錢淹腳目」的黃金時期，國銀存款餘額還不到20兆元。如今，存款餘額暴增數倍，來到史上首見、突破60兆元以上，可以說錢已經淹到天靈蓋了。...
台中45坪以上物件沒人要？25坪以下成市場主流 專家：被迫向總價妥協
截至2025年Q4為止，台中市15坪以下小宅成交比例來到22.89%，寫下近十年同期新高，是全國15坪以下小宅成交占比第二高的縣市，僅次於台北市。 雖然15坪以下房型貸款成數不高，但因總價低、自備款少，購屋族買得起，因此成為台中房市交易主流產品之一。 觀察2025年台中住宅買賣面積比例，35坪以下房型占總體交易比例約69%，尤以25～35坪為最大宗、占比約26.9%，其次為15坪以下占比約21.2%，15～25坪則以20.8%居第三。 以往票房毒藥多為65坪以上房型，如今票房毒藥往下貫穿至地府，擴散至55～65坪（占比3.73%），以及45～55坪（占比7.1%），交易占比越來越低。 當房價居高不下而限貸令規範未放寬，連帶使中等坪數都乏人問津，市場交易往小宅極度傾斜。購屋族大多只能達到「買得起」的目標，無法滿足「住得好」的願望。...
預售屋1年=台股1天成交量！何世昌驚嘆：股市有多瘋、房市就多冷
你知道股市有多瘋狂，房市有多冷淡嗎？ 眾所周知的，近一年多以來，全台灣人瘋股票，沒什麼人要買房子。而「股動房不動」的落差究竟有多懸殊呢？實際情況會讓人大感不可思議。 用一句最直白的話來說：台股1天成交量＞預售屋1年成交量！ 這並非浮誇之詞，而是鐵錚錚的事實。 據證交所資料顯示，2026年3月台股日均成交量約為8,166.6億元。 反觀2025年全台預售屋成交件數約4.2萬件，總成交金額不到8千億元。也就是說，全台灣預售屋市場賣一整年，台股只要開市一天就搞定！ 股市之紅火，對比房市之淡漠，如此奇景堪稱前所未見。 請記得這段百年難得一見的紀錄，往後可以向孫子扯段子，講當年阿公阿嬤見證的歷史。如果有孫子的話。...
房市交易冷到仲介撐不住！台中這1區淪重災 專家嘆：沒點實力只能賺時機財
2025年房市成交淡如水，買賣移轉棟數年衰退幅度高達四分之一，慘澹的交易量讓倚賴抽佣的仲介業者首當其衝。內政部統計，2025年底，全國仲介家店數為5,062家，較2024年底淨減126家，顯示越來越多仲介撐不下去吹起熄燈號。 2025年底與前一年度同期相比，六都只有新北市、台南市等地仲介家數勉強增加，分別淨增2家、6家，其餘四都均呈現衰退，其中又以台中市淨減70家最為慘烈，另高雄市淨減15家、桃園淨減10家、台北市淨減2家。 台中過去短期交易風氣較為盛行，因此催生出龐大的仲介需求，仲介家店數居全國各縣市之冠；即使去年淨減70家，目前仲介家數仍高達1,146家，比人口數最高的新北市還多出293家。 若把觀察時間拉長到十年，全國仲介家店數長線仍維持成長曲線，近十年淨增2百餘家。六都之中，僅新北市家店數較十年前減少，其餘五都均呈淨增長，尤其以桃園市及中南部三都增長勢頭最勇猛。 從近十年仲介家數增減變化，可以看到中南部房市倏地雄起。商機在哪，仲介業者就在哪。...
撿便宜房夢碎？專家翻數據「法拍潮爆發率非常低」：2月房貸逾放比僅0.08%
還要等多少集，才能看到法拍潮？ 房貸違約率高升引爆法拍屋潮，往往是房市景氣大幅修正的先聲，更是崩盤價、甜甜價降臨的時刻。唯一的問題是，今年房市有機會出現法拍潮嗎？ 根據金管會統計，國銀房貸單月逾放金額雖連續12個月突破80億元，不過因房貸放款餘額持續成長，逾放比率變化有限。2026年2月，國銀房貸逾放比為0.08%，較1月微增0.01個百分點，並未爆發大規模違約潮。相對於國銀授信整體逾放比0.15%，房貸違約率更低。 一般來說，當房貸族逾期還款且銀行催收無果，銀行申請查封拍賣而房貸族未提出異議或使用阻撓手段，最快三到六個月後會進入法拍程序。 依照目前逾放比率來看，今年上半年房貸違約率應會維持在0.1%以下，授信品質穩定，房貸違約率仍為全球最低。換言之，今年爆發法拍潮的機率微乎其微。 大眾既定印象多認為，房貸違約率、新增法拍件數與房市景氣息息相關。但從金融海嘯以來至今，國內房貸違約率和新增法拍件數與房市景氣之間幾乎已經脫鉤。 例如，2007年房貸違約率達到1.62%的波段高峰，而2008、2009年金融海嘯期間，房貸違約率反而比2007年低。此外，2014年下半年至2017年房市處於空頭...
大安區房價全台最貴有理？5所額滿國中冠居全北 專家：明星學區剛需不墜
2026年台北市額滿國中，2行政區全軍覆沒！ 台北市公布115年學年度額滿的一般國中共計22所，名單如下：...
第二屋房貸放寬至6成救了建商？專家點「央行送1隻醬板鴨」：目前暫時鬆口氣
建商倒閉潮來了嗎？ 自2020年起，央行宣布實施史上第三次選擇性信用管制，到了2024年9月總共祭出七波管制措施。由於打房力道不斷加重，「建商倒閉潮」說法甚囂塵上。 「建商倒閉潮」真的會發生嗎？ 根據聯徵中心統計，不動產開發業逾放比仍維持穩定，2025年底為0.12%，相比國整體逾放比0.15%，不動產開發業逾放比稍低，顯示建商倒帳、經營不善的情況略優於其他產業。 近年以來，建商雖有零星倒閉，但未走到大規模倒閉潮那一步。 建商逾放比低，可能代表建商財務狀況普遍穩健，也可能是咬牙苦撐。不是不爆，只是時候未到。你覺得是哪一種？ 所幸，央行宣布放寬第二屋房貸成數至6成，不只是換屋族鬆一口氣，手上滿是存貨的建商也可望浮到水上呼吸。 央行送了不動產業一隻醬板鴨，建商、代銷與房仲能熬過這個冬天嗎？...
房市329檔期黑白變彩色？央行意外釋利多 何世昌揭「弦外之音」：仍緊盯不放
出乎意料的利多，央行政策趨向鬆中帶緊，房市329檔期黑白變彩色？ 今年第一季央行理監事會議決定鬆綁第二屋貸款，貸款上限由原本的5成調高至6成。雖然第7波選擇性信用管制未全面鬆綁，第二屋貸款放寬已是萬幸。堪稱近一年多以來，房市罕見的好消息。 除了第二屋貸款放寬外，另一個鬆綁的是「購地借款須於18個月內動工」。 即便央行「未解除18個月內動工」，但明言「倘因土方問題致無法如期動工確屬『不可歸責借款人因素』，借款人得與銀行協議合理之動工期限」。 同時，還舉高雄地區個案為例，承貸銀行以「不可歸責借款人因素」，允許延長動工期限 6 個月。 對受到「土方之亂」的建商而言，若能提出相關證明並獲銀行核准，便能取得喘息空間。 在鬆綁之外，央行於字裡行間亦透露出緊盯房市不放的弦外之音。...
富豪從杜拜逃跑...房市就此崩盤？專家點「3支柱」：安全性一旦消失就不樂觀
央行超級週來了，市場上幾乎都有共識──利率不變、房市調控措施不變。 在錄影之外，也跟主持人盷霏聊最近很夯的杜拜房地產。 杜拜過去房地產經歷數次修正，後來都走上強勁復甦軌道。但是，前幾次修正多為經濟因素，這回是被戰火波及，情況截然不同。 我個人看法是這樣，杜拜房地產具有三大支柱： 1.安全性：此前杜拜未發生恐攻、戰亂，是中東的世外桃源，也是杜拜之所以比其他中東城市更能吸引富人的主要因素。 2.零稅負：房屋稅？免。地價稅？免。什麼贈與稅、遺產稅、資本利得稅通通沒有。 3.高投報：有錢人＋零稅負＋龐大外來投資買盤，推動房價高增值、租金高收益。在台灣主張居住正義者眼中，這裡就是妥妥的炒房天堂。 可如今「安全性」已經消失，其「富人天堂」地位或將不保。倘若未來伊朗仍由現在的神權政權掌控，大部份富人恐怕會琵琶別抱；因為這批算盤打得叮噹響的有錢人知道，眼下發生的事，以後還可能發生，要說服他們砸錢在當地買房。 如果富人回不去了，那麼杜拜房產高增值、高投報的特性可能連帶消失，當地房產會進入漫長的恢復期。 所以，杜拜房地產能否回復生機，現在還能不能去杜拜買房子，關鍵在於這場戰爭如何結束。如果伊朗掌權者依舊，...
買房比租屋划算？彰化員林青年宅房價跳水 單價便宜近2成吸引申購
買到賺到？彰化員林青年住宅跳水價來了！ 彰化員林青年住宅將在今年3月25日開放申購，是全縣第一棟「先建後售」、「只售不租」的青年宅；規劃房型有2房型（約28.75坪，2房2廳1衛）28戶、1房型（約12.85坪，1房1廳1衛）14戶，以上坪數含公設（公設比約35%），合計42戶。 1房型總價約為新台幣369萬至406萬、2房型798萬至877萬。汽車平面停車位則為155萬至170萬元。 員林市近一年新建案實登均價約36萬元/坪，而青年宅1房型每坪單價約28.7萬～31.6萬，2房型每坪單價約27.8萬～30.5萬，青年宅比新建案均價每坪便宜4.4萬～8.2萬元。 青年住宅位於條和街一巷旁，此處距離市中心、火車站的車程在10分鐘內，地點並不算太差。 以1房型計算，總價約4百萬，自備款約80萬、房貸320萬，並申辦30年期房貸，每月還款金額約1萬2千餘元。這個價錢與負擔，應該滿適合首購族的，其他顧慮的面向可能是區段條件和建築品質是否讓人滿意了。...
避稅變避難！杜拜房產指數暴跌3成吐回全年漲幅 專家：戰火熄滅才有望重得青睞
避稅變避難，杜拜房地產指數暴跌 受到伊朗戰火波及，原本至杜拜避稅的富人倉惶避難、大舉出逃，導致杜拜金融市場房地產指數 (DFMREI )暴跌，從戰爭前的高位16,666.11點驟跌至11,516.72點，大跌逾5千多點，跌幅約3成，幾乎將2025年全年漲幅都吐光光。 惠譽信評指出，稱地區衝突可能削弱購屋者和投資者的需求，導致未售庫存增加，並提高取消交易的風險。 建造哈利法塔的開發商伊瑪爾地產（Emaar Properties），其股價從2月27日的17迪拉姆跌至13.30迪拉姆，跌幅達22%。阿布達比最大的上市開發商阿爾達地產（Aldar Properties），股市重新開市當天也下跌了5%。 2025年，杜拜全年房地產交易金額接近9,170億迪拉姆（約2,500億美元），創下歷史新高，成交量超過27萬筆，市場一片欣欣向榮。 如今，外國富人投資意願轉為觀望，受衝擊最大的是印度投資人，因為印度買家占杜拜外國人士約20%，如今買盤已經急凍。 雖然杜拜房地產快速冷卻，但仍有分析師與房產業者表示，杜拜房市經歷過多次調整和挑戰，最後仍可以回到復甦軌道，目前拋售只是反映市場的恐慌情緒，等到戰火熄滅...
台北預售屋變富人遊樂場？何世昌點「貧窮限制想像」：3千萬內房型僅存3成
理性的認知，無法解讀魔幻的市場。 台北市房價貴到很夭壽，這件事你知、我知，連獨眼龍都知道。 因為房價高昂，民眾買不起大房子，於是新房子越蓋越小，「小宅化」、「低總價」成為市場寵兒。我們的既定認知乍聽之下沒毛病，但不見得能完整詮釋房地產市場。 朋友傳來一份2025年台北市預售屋實價統計分析，其中一張圖表顯示，台北市總價3,000萬以內的小宅，占整體成交比例竟然僅約30.2%，4,000萬以上至7千萬以內交易占比高達62.8%，7千萬以上、受央行限貸令管制的高價住宅約7%。 進一步檢視總價在4千萬～7千萬的成交比例約41.6%，占比還高於3千萬以下的房型。換屋族的鈔能力，遠勝首購族的實力。 看完之後，我們不禁會思考，是否被貧窮限制了認知？因為台北市預售屋已不是純粹的低總價市場，而是更傾向於富人的遊樂場。 我買不起，不等於別人也買不起。...
預售縮量價漲、中古量跌價修！專家指「民眾仍無感」：只跌一點也買不起
第一建經研究中心統計，雙北市預售屋買氣在2025年出現明顯降溫現象；台北市以信義區年減83.3%居冠，交易量從2024年的627件驟減至105件；新北市則以蘆洲區減幅83.9%最高，從155件縮減至25件。 除了信義和蘆洲區外，台北市包括中正、中山、內湖、松山等，交易量則有42~80%不等的年減幅；新北的土城、淡水、鶯歌、林口等區，交易量皆有7成左右的縮減。 沒有比較沒有傷害。雙北行政區預售屋成交量衰退最慘逾7成，中南部縣市行政區是平均衰退7成。 詭譎的是，預售屋成交量大退潮，整體成交價依然上揚。中古屋市場成交量跌得相對少，但價格卻下跌。 對於部份民眾來說，對房價上漲無感，本來就買不起，再漲上去還是買不起。對房價下跌也無感，因為跌幅實在太小，跌那麼一點點仍舊買不起。...
