賣厝阿明／共有房產處分難？專家教你破解方法
房屋因繼承遺產、共同購屋或法院裁判分配等情況，讓房產形成共有關係，但共有的情況就會面臨房產的資金問題、處分受限、擾人的糾紛，甚至訴訟問題，導致不少房產在共有關係中的人相當苦惱。阿明邀請到安新建經劉易昌經理來為共有關係提供解除的方法及應注意的事項。
▌解除房屋持分共有關係的方法
根據《民法》第823條第1項規定，共有人可以隨時請求分割共有物。劉經理指出，主要有以下三種方式：
1.協議分割：共有人自行協商分割方式，包括：
o實物分割：將房屋或土地實際分割成獨立部分，各自持有。
o價金分割：由某共有人出資購買其他人的持分，達成解除共有。
o出售分割：將房產整體出售，依持分比例分配所得款項。
協議達成後，應至地政事務所辦理產權變更登記，以確保法律效力。
2.調解分割：若協議未果，可依《土地法》第34-1條第6項規定，申請地政機關調處。調解需全體共有人同意方可成立，否則應於接到調處通知後十五日內向司法機關提起訴訟。
3.裁判分割：當協議與調解均無法達成時，可依《民法》第824條第2項，請求法院裁判分割。法院可能採用：
o原物分割：將房產實物分配給各共有人。
o變價分割：透過拍賣房產，依持分比例分配拍賣所得。
▌透過變價分割法拍注意事項
在法院拍賣涉及共有物分割的案件中，常出現共有人優先承購權的問題。劉經理提醒，出價最高者不一定能順利得標，需注意以下事項：
o優先承購權：共有人在拍賣中享有優先承購權，可能影響其他競標者的機會。
o權利範圍確認：應確認出售、投標範圍，如專有與共有部分所有權，避免日後使用受限。
o屋況與瑕疵：法拍屋無法事先查看實際狀況，且法院不負瑕疵擔保責任。購買前應詳細閱讀拍賣公告，了解房屋是否存在凶宅、海砂屋等重大瑕疵，以及有無占有使用等情形。
o點交與不點交：拍賣公告會註明房屋為「點交」或「不點交」。點交由法院協助確認屋況並交付；不點交則需買受人自行處理屋內住戶的遷出問題。
o貸款限制：購買法拍屋的貸款條件可能較一般房屋嚴苛，部分銀行可能不提供貸款服務。
劉易昌經理提醒，房屋持分共有關係常因意見分歧引發處分困難，因此建議共有人之間應主動溝通協商，無法達成共識時，可以諮詢專業人士，透過司法途徑保障權益。此外，若共有人之持分被法拍，其他共有人可以善用優先承購權，避免產權落入外人手中。為預防共有問題的產生，他建議避免產生共同登記，所有權人可以提早妥善規劃，或採單一人名義登記並使用「預告登記」保障另一方權利，確保未來房產處分不會落入紛爭。
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