2025房市關鍵盤整期 自住客購屋前不可不知道的事！
回顧2024年房地產經歷了一場劇烈的變動，全年推案量為2.56兆元的天量，破歷史新高！上半年因「新青安」政策的鼓勵下，大量資金湧入房地產市場，導致房價水漲船高。然而，到下半年，隨著央行實施第七波選擇性信用管制，貸款條件更加嚴苛，市場急速冷卻，民眾於交屋前面臨貸款困難的情況。筆者呼籲未來政府在政策制定上，應更加周全，例如:第七波信用管制可考慮增設「日出條款」，採用「不溯及既往」的方式，給予幾年前已購屋而近期交屋的民眾有足夠時間準備。
此外，隨著2025年碳稅、碳費政策正式上路，營造成本將面臨來自中下游建材產業的攀升壓力，以鋼鐵為例，若每噸二氧化碳的碳費為2,500元，則每噸鋼鐵的成本將增加約5,000元，對比目前每公噸約2.2～2.3萬元的價格，相當於提高了2成的成本。再以混凝土為例，作為建築不可或缺的主要原料，若改用低碳混凝土以符合永續需求，其價格將比傳統混凝土高出約30%。營建成本上的增加可不只有加徵碳費、碳稅這麼單純，還須考量為符合ESG趨勢而提升建築規格而付出的代價與建材產業轉型升級的成本，最終轉嫁反映在房價上。
盤點房市飆漲的四大因素：
一、土地價格持續上揚
二、通貨膨脹推升成本
三、營建業缺工致使工資上漲、興建期拉長
四、海外資金回流造成熱錢效應
政府打炒房政策對於投機、多屋族已奏效！但要根本解決高房價的辦法，其一應增加年輕人住得起的房子像是「社會住宅」，提供低於市場租金的住宅；其二應增加年輕人買得起的房子，建議政府要對症下藥改善營建業缺工問題、思考缺電問題，並且輔導產業轉型增加競爭力，增進人民實質購買力、避免台灣企業獲利集中於半導體、AI產業，雖全國平均收入提高，但多數其他產業的勞工無感、收入仍追不上房價。
從2024年6月起，因受到選擇性信用管制政策影響，房市交易量下跌，以台中為例，月成交量大減85%，從6月成交3210筆至12月跌至452筆。但成交價依舊穩定，在第6波信用管制前均價為49.6萬/坪，至12月政策上路後為51.3萬/坪，呈現「量跌價穩」的現象，市場雖受政策而冷卻，但價格依舊穩定。
2025房市視各地區表現不同，民眾可多留意欲購屋地區是否有受軌道經濟加持，例如: 台中海線因捷運藍線、未來航空城建設而近年發展快速，政府挹注大量資源發展重大建設，使台中海線人口大躍升！根據民政局資料，海線四區「沙鹿、龍井、梧棲、清水」的人口於2023年達328,161人，相當於10年增加了21,655人，鄰近的中科園區未來也將因台積電二奈米晶圓廠進駐，新增約4500個就業機會，進一步刺激當地居住需求，在人口紅利、機能完善下，吸引不少台中人移居。
未來房地產趨勢為建商品牌力影響顯著，以台中七期為例，預售屋成交來到120萬/坪，卻也有許多40~50萬/坪的選擇，類似地段因建商品牌差異，市場接受度造就價差愈加明顯。
再者，市場需求更加分化，建案定位是否符合居住者需求也影響著市場接受度，隨著台灣步入超高齡化社會，未來的房地產將圍繞壯世代銀髮住宅，而青年族群買房的剛性需求預估於2040年前皆十分強勁，因此友善青年首購、首換族群的「甘丹美宅」正是針對實住需求，以低公設、低管理費及低干擾的生活型態而設計，為不同世代提供符合需求的住宅選擇。
根據國發會景氣號誌燈，於第四季後呈黃紅燈，宜密切觀察景氣是否轉向。2024年台股指數收在23035點，指數創歷年新高，和去年年底17930相比，今年上漲5105點。根據金管會統計上市公司2024年上半年累計營收17兆6,855億元、年增9.76%，創近十年同期次高；上半年稅前淨利1兆7,753億元、年增32.27%。2025年台灣經濟整體表現內穩外溫，根據國際主要預測機構認為2025年全球經濟成長速度與2024年相同， 尤其是全球貿易成長率可望較2024年提高，將有利於台灣外銷出口表現。
2025房地產的趨勢與機會:
一、變動的局勢造就穩定的結果: 不穩定的地緣政治、戰爭因素，卻也導致普遍市場預期高通膨，不動產仍是資產保值的好選項。民眾對於營建環境缺工逐漸習慣，新建案完工時間延長成為新常態。
二、房地產趨勢：相較10年前未來呈高利率、購屋貸款緊縮、稅賦增加、房屋供給量將降低、租金市場更加透明化、租金上漲。
三、房地產在任何時候皆充滿機會與風險，最重要的是檢視自身的需求及財務狀況，包含頭期款、月負擔能力，因此，筆者認為有購屋需求的民眾，應利用今年市場轉向對購屋者更友善，宜積極看房，把握符合需求的房屋，建議可關注：
1.112/7/1 前購買之預售屋，如屋主於交屋前有壓力，會釋出平轉、甚至降價轉約的房源。
2.中古屋，尤其是大坪數的屋主，如需變現而願意降價之房屋。
3.重劃區新建案因房源多在建商手中，價格將會“撐”住並穩定緩漲，購屋者應以5~10年的持有角度去重新思考資產價格，多聽多看、掌握購屋資訊，並於建案開賣時及早挑選理想戶別。
聖揚機構 陳正哲總經理
經歷： 1、比利時布魯塞爾自由大學碩士 2、逢甲大學銀行保險系、財務金融系兼任講師22年 3、台中縣、台中市政府消費爭議調解委員10年 4、大台中不動產開發公會理事長 5、台中市政府都市設計審議委員 6 、台中旌旗敎會區牧 現職： 1、聖揚機構 總經理 2、聖揚文化藝術基金會 董事 3、大台中不動產開發公會 榮譽理事長 4、聯合新聞網房地產達人 專欄作家
