賣厝阿明／多屋族房東惡夢 國稅局AI查稅機制啟動

繼囤房稅2.0在2024年7月上路之後，「AI查稅模型」機制也開始啟動，財政部表示AI查稅模型數據目前以各地區國稅局調查持有多屋之個人房屋租賃所得，除蒐集承租人申報之扣繳憑單及租金支出歸戶資料，比對個人房東有無短漏報租金收入外，如有必要，也會調查金流以核實認定租金收入，經系統勾稽後，很容易掌握相關資料。

新北市租賃公會首席副理事長張惠山分析囤房稅與國稅局「AI查稅模型」機制以下分成二個部分來說明：

1．對多屋族房東影響？

2．AI查稅機制是什麼？

Q1.對多屋族房東影響？

囤房稅2.0新制最重要的是，將非自住房屋將從縣市歸戶改為全國歸戶，在多個縣市擁有房產的多屋大戶，稅率將明顯提高。由於台灣是多數房東沒有合法申報出租的租屋黑市，房東增加的稅賦，有很大可能性，會直接轉嫁給房客，變成租金上漲！

但政府美意其實是希望租屋市場更優質，雖然看來可能對房東的稅金增加，但多屋族如果適當將房產分配，一部分轉為社會住宅包租代管或成為公益出租人，稅率將比照自用住宅1.2%，甚至可以比原先更低；或者出租後申報租賃所得達租金標準，可適用較低的1.5%-2.4%，這樣就能減少轉嫁現象。

Q2.AI查稅機制是什麼？

政府除了正面鼓勵房東合法出租之外，也用科技手段打擊逃稅情形。例如高雄國稅局去年建置了「非自住房屋租賃查核模型」，利用AI技術進行房東租金所得查核，未來將用於例行選案，查租金所得的準確率達80%以上。

財政部自111年以來已實施兩波專案查核，首波針對大戶囤房族，第二波則針對5戶以上的小型房東，查核結果顯示查獲率高，補稅金額可觀。第三波專案則聚焦高風險出租熱區。

此模型系統預計最快於2025年6月開始測試，並將擴展至其他國稅局使用，系統會將不動產交易資料與租賃合約進行比對，可能會依循水電帳單、通訊地址、資金流向等，盡可能找出逃漏稅的線索，例如：

 租金記錄

若房客在報稅時申報了租金支出，但房東未報相應的租金收入，AI系統會自動標記異常，啟動調查。

 水電明細

若房屋水電用量顯示有人居住，但房東申報為空置，AI會快速察覺異常。

 租屋補助

如果房客申請租屋補助，合約資料將自動同步至國稅局系統，若與房東申報記錄不符，AI將立刻鎖定異常。

張惠山特別提醒多屋族房東如果未依法申報租賃所得的話，除需補繳稅款及利息外，可能面臨2～3倍罰鍰，還會影響未來貸款的信用評分，因此，房東切勿存僥倖心態，試圖逃漏租金所得！房東須更加注重自己的報稅義務，建議將來房東在報稅時，保留完整的租賃合同、支付記錄及銀行對帳單等資料，以備查核時提供有效證據。

新北市租賃公會首席副理事長張惠山https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607

日盈不動產社會住宅包租代管https://www.facebook.com/profile.php?id=100095301264373

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