賣厝阿明／夫妻買房產權算誰的？ 6要點讓你一次清楚

台灣雖然步入少子化時代，但，不管是新婚或者是過者夫妻生活的伴侶還真的不少，而買一個屬於自己的房，是許多新人一起生活的目標，但是，不管是夫妻或伴侶想要共築一個屬於自己的愛巢，都會遇到由誰買或「合資」一起買的問題，究竟夫妻或伴侶一起買房有什麼需要注意的？以後若出售要怎麼處理？有哪些方式可避免爭議？

阿明將這個主題分成以下重點跟大家分享～

1.合資買房登記有什麼形式？

2.伴侶買房適合什麼形式？

3.除了以上幾種方式，還有哪些形式？

4.婚前買房，產權歸誰的？

5.夫妻買房該用何種形式？

6.共同登記(聯名登記)有何優缺點？

1.合資買房登記有什麼形式？

a.共同登記(也稱聯名登記)

由出資者共同持有

b.信託登記

將名下不動產轉移給受託人，而受託人必須是「專業機構或人士」，按信託本旨處理信託事務，等目的完成就會還給受益人。

c.借名登記

通常是投資客會使用的方式，有可能是因想節稅、隱匿財產或是個人信用不佳，則會找各方面條件較好的親友當登記名義人。

d.預告登記

屬於限制登記，是為了防止不動產的所有權人轉賣或去設定抵押借款，

先生未來要過戶房子給太太，先生做預告登記給太太，那先生就不能再過戶給其他人甚至是抵押借款，傷害太太的權利。

2.伴侶買房適合什麼形式？

若雙方用「共同登記」方式，可以先闡明兩人的出資比例，

也要求代書在建物及土地所有人登記時，應載明持分比例，建物及土地謄本也要依照兩人的持分比例來各自持有，避免日後糾紛。

另外，假設一間房有兩人或兩人以上共同持有，出售時需要所有的持有人同意，或是依照<土地法>第34條之一的規定，只要超過2分之1的共有人同意，而且這位2分之1的共有人，土地持份總和超過50%，就可利用「少數服從多數」的概念，出售不動產。

共有人賣出其應有部分時，其他共有人得以同一價格單獨或共同優先承購。

另外，最常見的爭議就是男方出資買房，並登記在女方名下，分手時卻被女方認定房屋是「贈與」，因此拒絕歸還，雙方鬧上法院，阿明建議可採「預告登記」來避免問題。

3.除了以上幾種方式，還有哪些形式？

可以用「反設定」方式，例如買房登記在女方名下，但設定抵押權則在男生身上，若今天彼此決定分手，女生不願還房子，男方可以強制執行，但記得要先簽訂相關契約，保障雙方權益。

4.婚前買房，產權歸誰的？

因是在結婚前購置房產，所以由登記人持有，就算婚後想出售不用經另一半同意，賣房獲利也不用均分。

5.夫妻買房該用何種形式？

若是雙方都有出資，建議可以共同登記(聯名登記)，在買賣契約註明出資比

例，並由代書在建物和土地所有人登記時，載明各自的持有比例，以保障雙方權益。

但阿明也提醒，不論登記在誰的名下，都應該把出資的證明(頭期款及每期貸款)及各項付款單據(裝潢及傢俱)都保留好，未來若決定分開，才能爭取已繳的款項，另外只要是婚後買房，只要一出售，獲得款項由夫妻雙方平分。

6.共同登記(聯名登記)有何優缺點？

優點：

a.雙方都擁有房屋部分權利，在分財產時可以避免對方脫產，因而拿不到應有的部分。

b.要做任何處分，都需要另一方的同意。

缺點：

a.申請房屋貸款如果只有一個人，因為只擁有一半的產權，可能無法跟銀行談到較好的利率跟成數，甚至無法貸款。

b.若使用聯名登記，雙方有天失和要出售房產，兩人會同時用掉一生一次的「土增稅」優惠稅率。

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如何一起申請房貸？

雖然房產可以登記兩人名字，但申請貸款時，銀行還是只認定一位借款人，而非「兩位主借款人」，而阿明建議可以由財力較好的一方擔任「主借款人」，爭取更好的貸款條件，而另一方則可成為「連帶保證人」，來提高核貸機率。

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