賣厝阿明／二代健保補充保費如何影響房屋租賃？專家說給你聽

2024-08-06 15:20 聯合新聞網／賣厝阿明

安新建經劉素慎經理。圖／劉素慎提供

房價不斷高漲，持有不動產的房東，在租房市場中常處強勢地位，特別是在出租給公司行號時，房東通常是以「未稅」的租金作收入，就有新聞報導一家珠寶店，因為租金短報而被國稅局追稅，引發不少民眾討論！所以，阿明特別邀請到安新建經劉素慎經理，來跟民眾討論租金跟二代健保有哪些關係呢？

什麼是二代健保？

二代健保補充保費是針對經常性薪資以外的所得或收入課徵，像是獎金、特殊津貼、股票股利等，自2021年起，二代健保的保險費率調整為2.11%。另外，二代健保補充保費會由給付單位代為扣繳補充保險費，民眾不必自行繳納。「股利所得、利息所得、租金收入」二代健保補充保費的起扣金額均為新台幣2萬元，未超過新台幣2萬元，就不用扣二代健保補充保費。

房東也要繳二代健保

劉素慎舉例：房東成為政府的包租代管3年一期的公益出租人，要先將房子出租給管理公司，管理公司再租給自然人，所以租金會涉及預扣和二代健保。劉素慎補充，通常申報會約定由公益出租的承租人負責上網申報、列印及繳款。

房子出租給法人的稅制

房東是自然人將房子出租給法人，若每月租金超過20,000元(含)以上，法人在每月支付租金時都要預扣10%所得跟2.11%二代健保。所以，房東希望實際拿到手有多少金額，就要用回推÷(1-10%-2.11%)也就是÷0.8789。

假設包租代管公司向房東承租一間房間，房東每月實際要拿到25,000元的租金。透過回推的算法：25,000÷0.8789=28,445(小數點進位)。

雖然實拿是25,000元，但在隔年度報稅時，依照每個月可扣抵43%必要支出，將所得收入合併至所得稅申報。劉素慎說，如果該年度可列舉成本大於43%必要支出，則改用成本列舉的方式相對划算。以上述案例，若房東又為公益出租人，則每月可將租金扣除15,000元後再列入所得申報，我們以本案例試算隔年要併入申報所得稅金額：(25,000-15,000) X (1-43%) X 12個月=68,400的租賃所得，再依照綜合所得稅級距課稅。

案例解說

新聞實際案例是，A君向房東承租店面銷售珠寶，議定每月租金是75,000元，並且房東在租賃契約中約定，租金所衍生的扣繳稅款及二代健保費等金額均由A君負責繳納，房東每月的「未稅」租金收入為75,000元。

根據稅法，A君需將租金回推並支付租金相關需扣繳的稅款，但A君誤以為實際支付的75,000元是全部需支出金額，因此只按本金額扣繳稅款。而財政部台北國稅局將珠寶店承擔的稅費計入，推算出珠寶店每月租金總額應為85,140元，核算每月應扣繳稅款應為8,514元，但A君實際只扣繳7,500元，導致每月少扣繳1,014元，因此，國稅局通知A君需補課短扣的稅款。劉素慎提醒民眾，若以公司承租房屋，務必了解相關的稅務細節，以免有所損失。