賣厝阿明／男友出頭款、產權登記男方名字 貸款女方來繳這樣有保障嗎？

網友小美在網路上詢問，近期準備與男友結婚，男友提議一起出資買房，頭期款由男友先出，名字登記在男友名下，之後貸款由小美來繳，小美想了想，這樣對自己有保障嗎？

阿明想提醒所有婚前想一起買房的情侶，其實情侶一起出資買房，有很多風險存在，婚前購屋房屋屬於個人資產，婚後購屋才是共同資產，尤其在小美的案例中，男方只出頭期款，貸款全由小美負責，房屋卻在男方名下，屬於男方個人資產，對小美相當不利。

現今房子動輒兩三千萬，頭期款佔總房屋約20％-30％，雖然男方初期先投入一筆高額資金，但往後二、三十年，每個月所需負擔的貸款責任，全在女方身上，而女方不僅沒有房屋所有權，還要負擔長期的財務壓力，如果兩人如願結婚並幸福走完一輩子，就算房屋屬於男方個人資產，也還算是美好的結局，但如果不小心在婚前就分手，背負貸款的女方很難主張財產分割，再來，如果女方之後沒有能力如期還款，信用評分也會受到影響，而這些都是男方不用承擔的。

阿明建議，感情再怎麼好，婚前盡量不要共同購屋，未來事情難以保障，如果真的因各種因素，需要婚前一起出資購屋，建議小美可以採取「共同登記」的方式，讓雙方都能擁有房屋的所有權，在合約上把出資比例、貸款成數、未來稅務分擔、管理責任歸屬白紙黑字寫清楚，在雙方都有房屋所有權之下，沒有兩方持有人的同意，任何一方都不能對房屋進行出租或買賣，如此能夠保障小美的權益。缺點在於，如果小美和男友都是第一次買房，會用掉一生只有一次的「自用住宅土地增值稅10%的優惠稅率」，之後再買房兩人都不能再享有優惠，未來在繳納地價稅和房屋稅時，也需要分別申請自住優惠稅率，稅單會變得很多張、繳稅變得複雜。

但如果小美男友不想要共同登記，堅持房屋只登記在他名下，而小美也沒有任何異議，那麼小美可採取「預告登記」的方式，保障自己的權益。在合約上，同樣把出資比例、貸款成數等白紙黑字寫清楚，而小美男友和小美則要分別將繳納頭期款的金流文件、房屋貸款的金流文件保留好，以作為雙方都有出資的證明。在預告登記的方式下，小美男友是房屋所有權人，小美是請求權人，雖然小美男友擁有房屋的所有權，但要對房屋做任何處置，例如過戶、轉賣、抵押等，都需要請求權人，也就是小美的同意，如此一來，能防止小美男友做出對小美不利的決定，保障小美的房屋權益。缺點在於，在面臨政府徵收、法院判決、強制執行時，請求權人（小美）無法主張權益。

買房是人生中重大的決定，阿明再次溫馨提醒情侶們，婚前共同購屋比婚後購屋更為複雜，需要非常慎重考慮、權衡利弊，做好共同財務規劃以及萬全準備，讓兩人一起購買的房子，成為溫暖小窩，而非日後枷鎖。

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