賣厝阿明/房東想委託租屋業者出租 這篇必讀
近年來因房事火熱,連帶租金持續上漲,加上政府對於租屋補助政策大力宣導,不少房東想要出租房屋,開始習慣找房屋仲介或包租代管業者,協助出租事宜。
新北市租賃住宅服務商業同業公會首席副理事長張惠山表示,台灣正邁入居住型態轉型期,不論是房仲或包租代管業者,都應體認加強專業本職學能,期能提供更多資產族釋出手中房屋,造福更多房客。
張惠山提出租賃業者落實房屋租賃專業的六點看法:
一、理解房東需求
租賃業者要能與房東進行深入對談,了解房屋狀況、房東需求,例如房屋座向、日照時間、房屋是否有漏水壁癌等瑕疵、水電費計算方式、是否提供免費車位;房東是否有挑選房客的需求,例如只租給學生,或公教醫護人員等等。
也可進一步深入了解房東出租房屋的目的,收取租金報酬是主要目的,還是只是要有人幫忙住,以免房屋因久沒人住而損壞等。
二、專業市場分析
租賃業者應根據房東出租需求與出租目的,並根據房屋的實際屋況、坪數、交通等條件,進行市場分析,比較該地區條件類似的物件,租金大多落在哪個區間,房東的物件又有哪些具競爭力的優點。
在詳細盤點評估後,再提供房東符合市場情況的定價建議,討論出房東能接受且合理的租金定價,以提高房屋成功出租的機率。
三、房屋管理維護
包租代管業者在出租房屋前,應仔細檢查房屋狀況並提出修繕建議,以確保房屋在良好情況下出租。
房屋出租後,若臨時出現狀況,租賃業者應能積極回應,並盡快協助進行修繕工作,讓房東能放心交付。
四、制定租約條款
制定清晰的租約條款,有助於保障房東與房客雙方的權益,減少未來發生糾紛的機率。
租約當中應包含房東與房客雙方基本資訊、房屋詳細資訊(地址、房屋類型、內建設備等)、租金相關內容(每月租金、付款日期、付款方式)、租賃期間、續租條款、使用規範(禁止轉租、改建等)、維護責任與報修流程、違約與解約方式,以及押金及其償還條件。
五、提供法律諮詢
《租賃住宅市場發展與管理條例》當中,有詳細規定房東、房客及租賃業者的權利義務,租賃業者在與房東溝通時,應同時告知房東相關法律規定,讓房東知道所有抉擇都是依法可循,例如押金不得超過兩個月租金,或是房客因房東未於適當期限內修繕而得自行修繕時,可請求房東償還費用或從租金中扣除費用等。
在房東不熟悉法律條款,提出疑問時,租賃業者也應提供法律諮詢服務。
六、租屋補助政策
租賃業者也應提供房東政府最新的租屋補助資訊,例如房東與屋主為同一人,申請成為「公益出租人」,在申報綜合所得稅時有租稅優惠,申報房屋稅時則有優惠稅率。值得注意的是,只要房客申請租屋補助通過,政府就會認定該房東為「公益出租人」,而給予房東稅金優惠。
張惠山補充,租賃業者應深耕專業知識、落實專業能力,並且隨時注意法律、政策的更動,以提供最新、最即時的資訊給房東,讓房屋能得到最好的照顧,讓房東能安心委託。
新北市租賃公會張惠山https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607
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