容積率是什麼？京華城840%太離譜？一文了解為何牽涉百億利益

檢方偵辦京華城改建弊案，收押多人，連前台北市長柯文哲也列為被告，關鍵就在於京華城改建案容積率大幅提高。容積率是什麼？為什麼京華城容積率從560%提高到840%之後，牽涉逾百億利益？

住商不動產企研室總監徐佳馨表示，根據建築技術規則建築設計施工編第161條，容積率為基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比。白話說，就是一塊基地上，可以蓋多少？蓋多高？

以台北市第四種住宅區（住四）土地，基準容積率為300%，也就是100坪土地可蓋300坪樓地板。

至於可蓋多高，則要搭配建蔽率來看。住四的建蔽率為50%，等於100坪土只能使用50坪，其他要空出來，由於有300坪樓地板可用，一層蓋50坪，因此可蓋到6樓。

當然上述只是基準容積率，由於機電設施、安全梯、防空避難、管委會使用空間等免計容積，但仍可賣錢，因此建商實際可售樓地板面積還增加，通常會再乘以1.6倍，也就是容積率如果是300%，一坪土地可蓋到4.8坪樓地板。

除了上述外，政府為獎勵民間參與建設、提升建築物品質，或提高居住環境舒適度，會提供各種容積獎勵，如開放空間獎勵，都市更新獎勵等，也會增加樓地板面積。

增加樓地板面積還有一方法，就是花錢買容積移入基地。

以京華城來說，土地使用分區原本是第三種工業區，容積率300%，後來捐地變更為第三種商業區，容積率560%。

2020年再以韌性城市（4%）、智慧城市（8%）、宜居城市（8%）等三項名義獲得20%的容積獎勵，加上京華城花費44億元，購入30％容積移轉，等於原容積乘以1.5倍，容積率因此從原本560%變成840%。

如果以京華城改建的京華廣場來計算，京華廣場基地面積約4986坪，原先560%容積率，若不加計其他獎勵，可蓋樓地板約27,900坪，提高到840%後，可蓋到約41,800坪，多出約13,000坪，若一坪賣200萬元，金額超過200億元。

不少人表示，840%容積率是天文數字。其實，台北市商四土地，不用容積獎獎勵，基準容積率就是800%，高雄第五種商業區土地基準容積率更達840%，台中市最高容積率在七期，最高可達600%。

各縣市容積率上限不同，主要是容積率是為了避免都市過度發展，造成人口擁擠與公共設施不足而訂定，由於各地發展目標不同，交通條件不同，可容忍的人口數不同，因此容積率也不相同。

這也是容積率被視為公共財的主因。對建商來說，容積率和現金幾乎可畫上等號，容積越高對開發者越有利益，但對城市來說，由於容積率愈高，可容納人口愈多，城市負擔愈重，也因此不論容積獎勵還是移轉，都有上限，以免損害公共利益。

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