賣厝阿明/夫妻買房產權算誰的? 6要點讓你一次清楚

買房示意圖。圖片來源/ingimage
買房示意圖。圖片來源/ingimage

台灣雖然步入少子化時代,但,不管是新婚或者是過者夫妻生活的伴侶還真的不少,而買一個屬於自己的房,是許多新人一起生活的目標,但是,不管是夫妻或伴侶想要共築一個屬於自己的愛巢,都會遇到由誰買或「合資」一起買的問題,究竟夫妻或伴侶一起買房有什麼需要注意的?以後若出售要怎麼處理?有哪些方式可避免爭議?

阿明將這個主題分成以下重點跟大家分享~

1.合資買房登記有什麼形式?

2.伴侶買房適合什麼形式?

3.除了以上幾種方式,還有哪些形式?

4.婚前買房,產權歸誰的?

5.夫妻買房該用何種形式?

6.共同登記(聯名登記)有何優缺點?

1.合資買房登記有什麼形式?

a.共同登記(也稱聯名登記)

由出資者共同持有

b.信託登記

將名下不動產轉移給受託人,而受託人必須是「專業機構或人士」,按信託本旨處理信託事務,等目的完成就會還給受益人。

c.借名登記

通常是投資客會使用的方式,有可能是因想節稅、隱匿財產或是個人信用不佳,則會找各方面條件較好的親友當登記名義人。

d.預告登記

屬於限制登記,是為了防止不動產的所有權人轉賣或去設定抵押借款,

先生未來要過戶房子給太太,先生做預告登記給太太,那先生就不能再過戶給其他人甚至是抵押借款,傷害太太的權利。

2.伴侶買房適合什麼形式?

若雙方用「共同登記」方式,可以先闡明兩人的出資比例,

也要求代書在建物及土地所有人登記時,應載明持分比例,建物及土地謄本也要依照兩人的持分比例來各自持有,避免日後糾紛。

另外,假設一間房有兩人或兩人以上共同持有,出售時需要所有的持有人同意,或是依照<土地法>第34條之一的規定,只要超過2分之1的共有人同意,而且這位2分之1的共有人,土地持份總和超過50%,就可利用「少數服從多數」的概念,出售不動產。

共有人賣出其應有部分時,其他共有人得以同一價格單獨或共同優先承購。

另外,最常見的爭議就是男方出資買房,並登記在女方名下,分手時卻被女方認定房屋是「贈與」,因此拒絕歸還,雙方鬧上法院,阿明建議可採「預告登記」來避免問題。

3.除了以上幾種方式,還有哪些形式?

可以用「反設定」方式,例如買房登記在女方名下,但設定抵押權則在男生身上,若今天彼此決定分手,女生不願還房子,男方可以強制執行,但記得要先簽訂相關契約,保障雙方權益。

4.婚前買房,產權歸誰的?

因是在結婚前購置房產,所以由登記人持有,就算婚後想出售不用經另一半同意,賣房獲利也不用均分。

5.夫妻買房該用何種形式?

若是雙方都有出資,建議可以共同登記(聯名登記),在買賣契約註明出資比

例,並由代書在建物和土地所有人登記時,載明各自的持有比例,以保障雙方權益。

但阿明也提醒,不論登記在誰的名下,都應該把出資的證明(頭期款及每期貸款)及各項付款單據(裝潢及傢俱)都保留好,未來若決定分開,才能爭取已繳的款項,另外只要是婚後買房,只要一出售,獲得款項由夫妻雙方平分。

6.共同登記(聯名登記)有何優缺點?

優點:

a.雙方都擁有房屋部分權利,在分財產時可以避免對方脫產,因而拿不到應有的部分。

b.要做任何處分,都需要另一方的同意。

缺點:

a.申請房屋貸款如果只有一個人,因為只擁有一半的產權,可能無法跟銀行談到較好的利率跟成數,甚至無法貸款。

b.若使用聯名登記,雙方有天失和要出售房產,兩人會同時用掉一生一次的「土增稅」優惠稅率。

同場加映:

如何一起申請房貸?

雖然房產可以登記兩人名字,但申請貸款時,銀行還是只認定一位借款人,而非「兩位主借款人」,而阿明建議可以由財力較好的一方擔任「主借款人」,爭取更好的貸款條件,而另一方則可成為「連帶保證人」,來提高核貸機率。

圖/賣厝阿明提供
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