賣厝阿明／專家提醒 約定專用VS分管協議不一樣喔
現代人多半居住在社區大樓內，有些民眾會希望擁有一座個人花園，因此會尋找有露台的房子，但其實露台屬於公共空間，因此買房前都會被提醒是屬於「約定專用」或是「分管協議」？ 而這兩者之前有什麼差異？ 露台真的都可以不經他人同意就改建？ 哪一種形式較好？
太平洋房屋雲彰投加盟總部執行長曾敏華特別針對約定專用與分管協議問題，分成以下幾個部分跟大家分析。
一.什麼是約定專用？
二.什麼是分管協議？
三.什麼是約定共用
四.管理費如何計算？
五.房屋轉手時注意事項
六.買賣合約i注意
七.同場加映：露台可以改建嗎？
一.什麼是約定專用？
「約定專用」指的是大樓內某個特定部分，經過約定後提供給某一位被指定為專用的使用人。 也就是說原本屬於全社區的部分，約定只有指定的一人可以使用。
最常見的設施像是露台、花台、一樓庭院等部分，由於僅單一戶別可進出，所以劃為約定專用。
二.什麼是分管協議？
由整個社區的法定共有人，以法律契約形式，約定由其中一人、部分或全體共有人分別管理或使用共有區域。
PS1.以電梯為例，不少老牌的豪宅大樓為一層兩戶，有些會講好一戶一梯的
分管協議，中間再隔防火門阻擋，通常轉售後仍會沿用。
PS2.另外有不少社區的停車位，是屬於公共設施停車位，會以抽籤的方式分配車位，因此在買房時要特別注意，仲介或屋主是否有註明車位產權？ 是否一年一抽？多久需要重新抽籤？每月清潔費多少？
三.什麼是約定共用
「約定共用」意思就是社區大樓內的特定部分，經約定後提供給全體住戶使用，像是一樓的騎樓、管理室及警衛室等，此部分通常都沒爭議。
四.管理費如何計算？
若露台沒含在房屋權狀內，露台的坪數則不需要繳管理費，例如：房屋權狀面積40坪，管理費每坪50元，您只需要繳40坪的管理費共2000元，露台8坪不用計費。
五.房屋轉手時的注意事項
房屋交易時要注意，露台雖免管理費，但仍要算在房價中，通常露台以每坪價格二分之一或三分之一計算，例如房價一坪50萬，露台則是每坪16~25萬，所以有露台的房子通常都比沒露台的物件還貴一些。
六.合約i注意
彰化縣不動產仲介公會副理事長曾敏華特別提醒大家，基本上現在的預售屋跟新成屋，在簽約時也會同步簽下「分管協議」，並在合約內標示哪個部分為「約定專用」，但擁有約定專用的戶別，並非獲得所有權，僅是使用權而已，同時也要為約定專用部分負起「修繕」、「維護」跟「管理」等責任。
但現在最具爭議的多半是中古屋，因為年份久遠，當初約定可能不夠詳細，由於分管協議並無要求「書面」呈現，許多都是以「口頭」協議，
如露台跟頂樓等區域被特定人士佔用，長久下來住戶只能默認。
若遇到漏水等狀況需要維修時，究竟修繕費是要由佔用的人支付，還是全社區住戶共同承擔，常常會導致糾紛發生。
因此提醒大家，不論是買新房還是中古屋，合約內容都要看清楚，使用條件跟範圍也須向建商跟社區管委會再三確認，才能減少紛爭。
七.同場加映：露台可以改建嗎？
根據《公寓大廈防墜設施設置原則》加蓋露台可能遭舉報為「違建」而被迫拆除，若未經管委會同意擅自動工，該住戶也需依照《公寓大廈管理條例》的規定，繳納4萬元以上20萬元以下的罰緩。
有民眾為了衛生跟防墜安全問題，想安裝採光罩、鐵皮或鋁門窗來封住露台，但要注意的是，安裝鋁門窗會被視為是增加樓地板，此舉違反透天露台法規。
假如是安裝遮光罩，面積則不能超過三分之一，另外在符合法規的情形下，還可增設花架。
不過想改建露台也得看地方政府規定，像是台北市已預告啟動「違章建築處理規則」修法作業，1994年以前的違建，拍照列管不得修繕，只能拆除，等於是自家若有違建的露台，你不能做任何改裝，即使遭受颱風跟地震損害，也只能拆掉。
感謝太平洋房屋雲彰投加盟總部執行長曾敏華 知識分享
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