二手屋待售量逼近五年高點 跌價壓力恐大過於新建案

台中房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
台中房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

央行打炒房逼出短線投資客,資料顯示,去年12月新建案、二手房屋待售量呈連三個月飆高,其中新建案待售量逾13萬戶,三個月增幅近一成,二手屋待售量近9.5萬戶,較9月增逾15%,距五年待售量高點10.5萬戶僅一步之遙,顯示二手屋面臨的跌價壓力恐大過於新建案市場。

「新建案待售量」是由建商要蓋預售屋申請建照,或是成屋後申請使照的新建案總戶數,扣除交易時產生的實價登錄預售交易筆數計算得出,等同於建商目前手上尚餘在賣的新建案房屋數。

據樂居網資料顯示,前一波新建案待售量高點在2023年4月共有約17.47萬戶欲出售的新屋;之後隨著市場買氣轉熱,待售量降至2024年9月僅剩約12萬戶的五年低點,加上近期建商已釋出減量經營訊息,因此去年10月以來待售量雖連續三個月持續攀升。去年第4季底已升高約至13.2萬戶,不過與近五年高點仍有一段距離,顯示建商手上待售新屋還在可控制範圍,市場賣壓相對低,新屋房價相對有撐。

近半年新建案、二手屋待售存量概況
近半年新建案、二手屋待售存量概況

反觀去年12月底,二手屋待售量雖僅約9.49萬戶,不過已逼近2023年7月、近五年高點的10.53萬戶水位,顯示二手屋房市賣壓相對新屋市場大,成屋市場面臨的跌價壓力恐大過於新建案市場。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,排除原定售屋的自住客屋主或長期持有、獲利了結的賣方外,會在短時間進出預售屋或成屋的買方,主要是資金口袋淺,或是對房市沒信心、擔心房價下跌的人,在房市出現波動時,如政府出手打炒房或國際政經局勢有大變動之下,這類人因恐慌心裡、怕資金撐不住就會先做賣出出場的行為。

惟他指出,預售屋因有四至五年房屋興建緩衝期,因此受衝擊程度遠低於成屋市場,二手屋因買賣交易完成後需立即支付房屋款項,以致成屋待售量攀升幅度遠高於預售屋,當然跌價壓力就大過於新屋市場。

何世昌強調,2025年是個案表現的格局,其中首季仍是房市多空交戰、震盪盤整時刻,目前預售屋、二手屋市場待售量均出現逐月攀升情形,不過目前還看不到賣方普遍出現認賠殺出的情況;接下來需觀察「資金短缺的賣方動作如何」以及「口袋淺的賣方殺出場的力道有多大」,才能進一步判斷房市走向。

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