他繼承老家少做這動作 竟被迫多繳66萬元稅款

繼承房屋前要先妥善規劃,才能享有稅負優惠。圖僅示意,與新聞無關。記者黃羿馨攝
繼承房屋前要先妥善規劃,才能享有稅負優惠。圖僅示意,與新聞無關。記者黃羿馨攝

據現行規定,繼承房屋的成本認定通常僅為市價的10%至20%,出售時可能面臨高額稅負,若繼承房屋後計畫出售,專家提醒,千萬別忘記,在父母生前將本人、配偶或未成年子女的戶籍遷入遺產房屋,並確保符合「連續居住6年」條件,不僅可享400萬元免稅額,還能適用10%的優惠稅率,能大幅減輕稅負壓力。

隨著2016年房地合一稅制度上路,繼承或受贈不動產的成本通常以房屋評定現值及土地公告現值為準,這個金額僅約為市價的10%至20%。由於成本認定偏低,繼承人在未來出售不動產時,可能需繳納高額房地合一稅,因此如何節稅成了重要課題。

正業地政士所長鄭文在分享,小明(化名)的爸爸在2024年11月過世,遺產中包含一處自住房屋,該房屋於2017年購買,且父親已連續居住滿6年以上,母親早已過世,因此繼承權由他承接。

不過,小明2024年12月完成父親後事,繼承這棟老舊公寓後,因居住品質考量決定出售。經專業房仲估價,該房屋市值約400萬元,但房地合一稅成本僅為50萬元,計算稅金時顯示獲利高達350萬元。

此時,房地合一稅要如何計算?鄭文在解釋,拿市值400萬扣除成本50萬,再扣除16萬元的仲介費,最終得到所得334萬,再乘上20%稅率,最後得出66.8萬,高額稅負令繼承人驚訝,如何減免成了急需解決的問題。

鄭文在分析,依《所得稅法》規定,符合三大條件可適用400萬元免稅額及10%的優惠稅率,包括:本人、配偶或未成年子女於交易前6年內,持有並設籍於該房屋,且連續居住滿6年;該房屋交易前6年內,未出租、供營業或執行業務使用;交易前6年內,未曾適用此免稅條款。

但是小明是在父親2024年11月過世後,等到12月才繼承房屋並遷入戶籍,也就是要使用優稅條件,必須還要再等6年才能適用。

鄭文在說,依據財政部2023年發布的函令,若房地屬於「連續繼承」或「受遺贈取得」,可合併計算歷次繼承人持有期間,也就是說,若父親已滿6年居住條件,並且兒子在父親生前將戶籍遷入,則可直接主張400萬元免稅額,出售房屋時可免繳房地合一稅。

鄭文在指出,若兒子在父親生病期間就遷入戶籍,父親的持有期間即可合併計算,繼承後便能達成「連續6年居住」的條件,節省高達66.8萬元的稅金。

鄭文在建議,若父母遺產中的房屋不打算長期持有,並計畫短期出售,建議提前將本人、配偶或未成年子女的戶籍遷入,確保符合「連續居住6年」的要求,如此,可享400萬元免稅額及10%的優惠稅率,避免在繳納遺產稅後,還需面對高額房地合一稅的負擔。

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