原來有這條!父母過世前「先遷戶籍回家」省稅400萬

房市示意圖。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。圖/記者游智文攝影

多數人知道,繼承來的房子立即轉售,因取得成本為公告價值,會面臨高額房地合一稅,但其實根據112年11月2日台財稅字第11204619060號函規定,只要在父母親往生之前,先把戶籍遷回老家,符合自住就可大幅節稅。

正業地政士事務所所長鄭文在表示,近日就有一個案,父親於去年2024年11月往生,留下一間2017年買的老公寓,由於母親也已經走了,所以房子就由兒子繼承。

兒子去年12月辦妥了父親的後事,繼承了父親留下的房屋之後,覺得老舊公寓不符合他的生活品質,決定賣掉該公寓,林委託事務所概算房地合一稅。

根據當事人提出的遺產稅免稅證明書,房屋及土地公告價值約50萬元,當事人委託知名房仲業者估價,公寓市價則約400萬元,扣除公告價值50萬,再扣除仲介服務費16萬元,當事人需申報房地合一稅獲利約334萬元。

由於過世的父親持有房屋已經5年以上,稅率以20%計算,房地合一稅約66.8萬元。(即:400萬元-50萬元-16萬元=334萬元×20%=66.8萬元。

鄭文在說,依照所得稅法第4條之5規定,個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年,且交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用,另外可適用400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。

當事人父親買下後就住在該公寓,戶籍也同時遷入,如果生前把房子賣掉,那麼就可適用此一優惠。

但沒賣掉也沒關係,因為根據112年11月2日台財稅字第11204619060號函規定:如屬連續繼承或受遺贈取得之房地,得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

也就是兒子如果在爸爸重病期間照顧他的時候,把戶籍登記遷入爸爸老公寓,爸爸設籍時間和兒子遷入的戶籍時間可以合併計算,那麼兒子在出售時,就能享受400萬元的免稅額,以及10%的優惠稅率,也就是一毛都不用繳。

不過當事人並不知道這規定,如今要賣房子,得再持有居住6年,才能用此優惠。

鄭文在提醒,如果父母親遺產中的房屋,不是想要保留的資產,會在繼承後短期賣掉,最好先將本人、配偶或是未成年子女的戶籍遷入,取得戶籍登記及居住事實,如此可以取得400萬元的房地合一稅免稅額,以及10%的優惠稅率,避免繳納遺產稅後,還要繳納高額房地合一稅,一頭牛被剝二層皮。

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