整理包／囤房稅2.0三讀通過 三大族群、6關鍵QA一次看

囤房稅2.0今（19）日三讀通過！行政院在今年7月拋出「房屋稅差別稅率2.0」修法後，期間經過法案預告、立院初審，歷時半年通過囤房稅修法，將於明年7月上路、反映在後年收到的房屋稅單。修法重點有哪些？對於囤房族、包租公、建商又有何影響？哪些族群不受影響？關鍵QA一次看。

Q1、修法重點有哪些？

A：

一、課徵方式：

針對非自住住家房屋稅，地方政府從原本「可」訂定差別稅率（囤房稅），修法後強制所有地方政府都「必須」訂定囤房稅。

歸戶方式，從原本縣市歸戶改為全國歸戶，並全數累進。

二、稅率：加重囤房稅率、減輕單一自住稅率（表1、表2）

囤房稅率：也就是「非自住住家稅率」，原本法定稅率為1.5%至3.6%，修法後，上限、下限均提高三分之一，也就是提高至2%至4.8%。為避免地方政府消極不作為，財政部也將訂出稅率參考基準。

特定非自住住家稅率：出租申報所得達租金標準、繼承取得共有住家房屋，稅率從1.5%至3.6%，調整為1.5%至2.4%；建商餘屋持有兩年內，從1.5%至3.6%調整至2%至3.6%。

單一自住稅率：本人、配偶及未成年子女在全國僅有一間房且供自住，稅率從1.2%調降至1%。不過豪宅（房屋現值超過一定金額）將不適用。

三、自住戶籍規定

現行只要房屋是本人、配偶、直系親屬實際居住使用，即可在全國三戶限額內適用自住稅率；修法後增訂戶籍要件，必須遷入戶籍才能適用。

此外房屋稅改為按年計徵，訂定納稅義務基準日為每年2月最後一日、變更使用情形申請期限為每年3月22日。換言之，自2024年7月1日新版房屋稅條例上路後，民眾必須在3月22日前將戶籍遷入自住房屋，才能適用自住稅率。

Q2 、何時上路？實際影響為何？

A：囤房稅2.0預計2024年7月1日上路，也就是將反映在2025年5月收到的房屋稅單。

財政部表示，除調高稅率外，囤房稅2.0採全國歸戶、全數累進、促地方政府一步到位等，具「多重加稅」效果。

舉例來說，陳先生與配偶、未成年子女在全國共有十間房，扣掉自住三戶後，還有七戶非自住，分別在台北市二戶、新北市一戶、新竹市四戶。

原本採縣市歸戶，就是各縣市各自歸戶戶數，並對照各自訂定的稅率課徵，例如陳先生在台北市的二戶，就按北市訂定的二戶適用稅率課徵（現為2.4%）；新北市一戶按其一戶稅率課徵（現為1.5%）；新竹市四戶按其四戶適用稅率課徵（現為2.4%）。

修法後，陳先生持有的非自住住家房屋必須全國歸戶為七戶，每一戶非自住都應適用各縣市各自訂定的七戶稅率，例如位於台北市的二戶，都要以北市七戶稅率課徵（以財政部標準為4.8%）；位於新北的一戶，也要以新北七戶以上稅率課徵（以財政部標準為4.8%）；位於新竹市的三戶，每戶都要以新竹市七戶以上稅率課徵（以財政部標準為4.8%）。

Q3、 囤房族該關注哪些事情？

A：財政部此次調升囤房稅率至2%至4.8%，不過考量因地制宜，實際稅率授權地方政府訂定，位於各縣市的非自住住家房屋，適用的稅率仍可能不同。

財政部初擬囤房稅2.0參考基準，在排除特定房屋及建商後，六都非自住住家稅率將至少3.2%起跳，相較於現行囤房稅1.0，六都最低稅率皆訂在1.5%或2.4%，未來上路後，六都囤房族稅負將全面加重。

Q4、 建商該關注哪些事情？

A：財政部初步規劃提供給地方的參考基準，建商餘屋在一年內未銷售，稅率為2%；超過一年、在兩年以內稅率2.8%；超過兩年、在四年以內稅率3.6%；超過四年、在五年以內稅率4.2%；超過五年將適用最高稅率4.8%。

Q5、 包租公、包租婆應關注哪些事情？

A：囤房稅2.0機制下，財政部給予誠實報稅的房東減稅，不過要強調的是，房東並非「當然減稅」，要留意兩細節。

首先，房東須報稅，且申報租賃所得須達標，也就是至少達到財政部每年初公布的前一年租金標準；其次，出租房屋與繼承取得房屋稅率相同，兩者戶數應合併計算，並按差別稅率課稅。

Q6 哪些人不受影響？

A：有三種納稅人不受影響，包含自住三戶、社會住宅、公益出租人，房屋稅率維持1.2%。

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