賣厝阿明/預售屋紅單不能退?專家搖頭:預約單不等於合約書

預售屋示意圖。聯合報系資料照片
預售屋示意圖。聯合報系資料照片

《平均地權條例》上路嚴禁投資炒作房產價格,買賣轉讓紅單正式進入歷史,不少民眾對紅單很陌生,究竟什麼是紅單?紅單在買賣房屋時又具什麼功能呢?買了預售屋還有機會轉讓給別人嗎?這篇阿明邀請到太平洋房屋新莊店羅傑郁經理來跟民眾做說明。

羅傑郁說,坊間在買預售屋時提到的紅單其實全名是房屋買賣「訂購單」或「預訂單」,這張單是指建商在潛銷或開賣時,提供給買方預約保留的訂購權益,它能確保買方在未來能以當時所約定的價格購買約訂好的產品,因為客戶端拿到的訂單通常是紅聯,也就出現有紅單一詞。

至於,什麼時候會取得紅單呢?當民眾向建商購買預售屋或新成屋的時候,通常會先付一筆較小的定金然後取得這張紅單,約等1週左右買方確定已經審閱完成合約內容以及對房子沒有任何問題,再以紅單向建商換取正式的買賣契約;若民眾購買的是潛銷產品,就會等建商正式開案再通知換合約。特別提醒,紅單定金基本上是可以全額退還的,但仍要視紅單上是否有其它約定,例如:「…致不能履行時,定金不得請求返還」的字樣,也確實有相關民事判決成立訂金沒收的案例發生。

羅傑郁指出,過去有投資民眾藉由買賣轉讓預售屋賺取差價,許多熱銷建案一戶難求的情況,就會有操作空間,但這樣操作的產品必然伴隨一部份風險與未來可能的損失,像是一手屋主甲跟建商用1000萬的金額購得A預售屋,建商還未交屋前甲將A預售屋的合約用1200萬轉賣給屋主乙,甲要賺取200萬的差額前提下,是需要建商確認與同意,協助好換約程序跟預售屋實價登錄的買方資料更改,才能成立,也因為轉單是權益轉讓,所以實價登錄仍會以合約記載金額為準,也就是乙花了1200萬購得A屋,但實價登錄上只會顯示1000萬,未來出售房子時是無法真實反映當初的花費成本。

羅經理表示,在平均地權條例施行下,已不能像之前一樣建商同意就做換約,基本上建商也不會同意協助換約,若被查到或舉發最高可罰到300萬,更不建議私下約定去承擔更大的風險,因此,若真的沒有評估好自身財務狀況,買完後必須讓出房屋的話,就只能轉向建商協議進行解約。不過,政府也有釋出合法換約的條件或情況,若符合以下條件,是可以合法進行出售轉約的!

內政部公告的6種特殊情形,每2年換約1戶為限:

1. 非自願離職且超過6個月未就業。

2. 本人或家庭成員,罹患重大傷病或特定病症,須6個月以上全日照顧。

3. 本人或家庭成員的房屋,因災害毀損而須另行租屋。

4. 本人或家庭成員發生意外事故,導致第三人死亡,或重傷須6個月以上全日照顧。

5. 原買受人死亡,其繼承人無意保留。

6. 共同買受人間轉售或讓與。

另有以下3種情況不需申請即可轉售,無時間與次數限制:

1. 配偶、直系或二等親內旁系血親之間換約。

2. 買受人死亡後由繼承人依法繼承。

3. 私法人因合併而承受,或解散清算後財產歸屬的換約。

羅傑郁說明,平均地權條例已於112年7月1日實施,規定「不溯及」適用,故預售屋買賣契約的「買方」,在簽訂買賣契約於施行日『前』,施行日後還是可以將契約轉售,但接手的新買方,依法管制,限制不得再為轉售;若簽訂買賣契約是在施行日『後』,就不得轉售買賣契約,除非是有符合規定中的6種特殊情形與3種情況。

最後再次提醒民眾,取得紅單之後會有合約審閱的鑑賞期,民眾在正式轉換成買賣契約之前務必確認好物件並審慎評估好自身的財務狀況,若有其他想法或變數的話,紅單是可以進行解約將後續損失降到最低的。

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太平洋房屋新莊店羅傑郁經理(第一排右三)。 圖/羅傑郁提供
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