賣厝阿明/買房最怕買到海砂屋 專家教你如何辨識避免

「御國地政士聯合事務所」廖國甫代書。 圖/廖國甫提供
「御國地政士聯合事務所」廖國甫代書。 圖/廖國甫提供

民眾在買房看屋期間都會注意房子有無瑕疵,其中肉眼最容易可見的就是壁癌,一般輕微的壁癌可見漆面鼓起、剝落的現象,更嚴重一點會看到牆壁混凝土粉化,甚至混凝土脫落、包在內部的鋼筋裸露,但是,這真的只是單純的壁癌嗎?

賣厝阿明說明,海砂屋跟漏水是台灣一般建物蠻常出現的問題,海砂屋初期現象跟壁癌很像,所以很難在一開始就用肉眼辨識出來,若買到這種物件當成單純的壁癌處理,未來也將有居住安全上的疑慮,所以阿明特別邀請在不動產專業耕耘許久的「御國地政士聯合事務所」廖國甫代書來跟民眾分享海砂屋的主題。

本篇將分為四個部份來說明:

1.海砂屋是什麼?

2.民眾要如何辨識海砂屋?

3.我是買方,我有哪些消費權益呢?

4.關於海砂屋的案例?

1.海砂屋是什麼?

建造房屋使用的混凝土原料中必須加入砂石、水泥、水等材料攪拌,一般正常情況的砂石會使用河砂,讓混凝土包覆鋼筋,提供鋼筋不易生鏽的環境,而海砂屋就是指混凝土中使用了海邊未經處理的海砂,而海砂中含有高氯離子,加上海砂中的鹽有自行吸收水分的特性,就破壞原本保護鋼筋的環境,反而在短時間使混凝土病變、鋼筋鏽蝕膨脹,形成常見的海砂屋現象。

現在海砂屋規範是參照CNS 3090 A2042國家標準,判斷「每立方公尺的新拌混凝土中含有幾公斤氯離子」,氯離子含量超標就是所謂的海砂屋,經過不斷修訂標準,104年修訂0.15kg/m3延續至今,也就是只要建築物每1立方公尺的混凝土中含有150公克以上的氯離子,就可被認定為海砂屋!

2.民眾要如何辨識海砂屋?

海砂屋初期要從肉眼判斷確實不太容易,因為初期牆面滲出白色結晶的痕漬跟油漆陸續剝落的現象,就像一般壁癌;到中後期,混凝土造成變質,鋼筋受到氯離子腐蝕開始產生膨脹,對混凝土造成擠壓張力,擠壓到一定程度混凝土塊表面開始裂開並剝落,鋼筋會外露並造成生鏽,遇到這種情況有可能已經損壞房屋結構體了。

廖國甫代書表示,有壁癌不等於是海砂屋,所以您若發現壁癌也請不用太緊張,因為只要有水、濕氣或漏水就有可能產生壁癌,也不一定是氯離子造成的海砂屋。當您對房屋有海砂屋疑慮的時候,建議尋找專業廠商進行檢測,廠商收費約落在4千到1萬間,視各家機構報價,在檢測過程中因為要取樣,必須在牆面鑽孔(孔徑1~6公分,深度8~11公分,每樓層至少取樣3個),因為這樣大部分的賣方會認為是在破壞房子,也就不能接受房子被檢測,如果要買的物件有這方面的疑慮,買方可以在合約中註記,若檢驗後是海砂屋賣方需負相關瑕疵擔保賠償及求償方式與金額。(注意:瑕疵擔保求償要在發現瑕疵通知後六個月內提出,若從買賣交付時經過五年未提出請求權就會消滅)

阿明補充:政府對轄區內受檢過的建築物達氯離子列管標準有進行造冊,所以建議在購屋前對想買的物件若有海砂屋疑慮的狀況,可以先查詢政府列管的名單。

(*以臺北市為例,查詢步驟如下:臺北市建築管理工程處網站→建管業務綜合查詢→宣導專區→「海砂屋專區」→「列管清冊及相關法令專區」→「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」就可查到列管案件地址。)

3.我是買方,我有哪些消費權益呢?

廖代書表示,自民國83年開始就有對建築物氯離子的法令規範,再加上現行法令規定與查檢建案都要符合規範,與早期的大樓建案相比安全提升許多,並且現在的建商對於鋼筋或混凝土都有相關檢測報告或保固書,甚至有建商推出20~30年的結構體保固,所以在買預售屋或新成屋時,可以請建商出具「氯離子檢驗保證書」,讓自己買的安心,也保障相關的消費權益。

賣厝阿明提醒,買屋時要仔細看不動產現況說明書,若買賣的是海砂屋,不動產經紀人員需告知;若您是屋主,提醒您若發現房子有長壁癌、牆面有剝落的問題,您可以在售屋之前先做評估是否要做氯離子檢測,以免房子賣掉之後還要花錢、花時間、又耗精力地處理糾紛問題;無論您是買方或賣方,若仍不確定不動產現況說明書是否完整,也可選擇有提供「高氯離子建築物瑕疵保障」的房仲業者來服務。

真的買到了海砂屋,請不用緊張!以下方式提供您參考:

1.不論是跟自然人或仲介購買,都要依照合約內容確認是否有氯離子超標可以解約的特約,若合約裡沒有註明這條特約,則是依民法的瑕疵擔保、債務不履行等相關規定主張。

2.如果是仲介沒盡到查證義務的情況,仲介可能要負連帶責任及返還服務報酬。

3.可尋求消保申訴或諮詢。

4.關於海砂屋的案例?

海砂屋方面的故事數不清,像現在全台最大海砂屋「松山區延壽國宅」,透過知名建商整合10年,109年3月都更整合成功,112年4月終於開工動土。

廖國甫代書分享自己辦理的案子,物件是一棟位於海線的透天別墅,別墅的外觀一切正常,內部牆面跟漆也都沒有剝落現象,但是買方在交屋後,為了要確保居住上的安全,就找來檢測單位真的對牆面鑽孔,沒想到檢測結果確實超過合約中約定的氯離子含量,因為本物件的屋況良好,最後測出是海砂屋所以就令人印象深刻。

阿明補充:若是買到輕屋齡尚未開始有腐蝕的海砂屋物件,可以使用兩種方法來降低鋼筋腐蝕速度,一種是陰極防蝕法;另外一種是電化學去鹽法,進而延長房屋使用壽命。

廖國甫代書在這邊提醒民眾,民國83年之前政府尚未有氯離子相關規範,因此您看的物件屋齡是30年以上,就要特別留意是否有海砂屋問題;若在購買的中古屋時,發生超過現在國家安全標準超過一點點,其實不用太過度焦慮,應參考建造當下的時空背景,若是符合建造時的安全標準,那就表示房子是符合規定的,也就不會造成太大問題。

關於屋況瑕疵i注意【海砂屋】的分享到此,感謝「御國地政士聯合事務所」廖國甫代書的知識分享。

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圖/賣厝阿明提供
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