張旭嵐/20?30?40? 你選擇怎樣的房貸人生

房市示意圖。圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。圖/聯合報系資料照片

好多年前,張艾嘉執導過一部電影,「20.30.40」,談的是不同年齡層的女人,面對感情人生,有著不同的選擇和處境,而最近在購屋市場,房貸「20.30.40」的年期限制引起熱議,也道出了不同的房貸人生!

央行為了抑制過熱房市交易,考慮祭出第五波的信用管制,其中不排除限制30年期的房貸選項,讓正要購屋的首購族不禁亂了陣腳,如果買了房,卻貸不到30年期或40年期怎麼辦?

有朋友說,貸款年期越久,要繳的利息越多,根本成了房奴,有必要嗎?拉長時間來觀察,以貸款1000萬,利率1.5%試算,整個繳款期滿,40年期繳付的總利息為330萬,比20年期的158萬,總利息眼睜睜多了172萬,若30年期242萬,也比20年期多了近百萬,為何寧可多付利息?在房價高居不下的時代,又想買房圓夢,多數人還是寧可紓緩每個月的還款壓力!

攤開三個不同期數的房貸方案來看,如果暫不考慮寬限期,貸款1000萬,選20年期每月得繳4.8萬左右,比起40年期月繳2.7萬,支出多了2.1萬,生活品質、經濟壓力確實有差。

而以目前國人平均薪資4.4萬,就算有好爸爸撐腰,提供頭期款,但是小資族要靠一己之力買房,不吃不喝可能還辦不到。若以健康財務支出建議比重,房貸支出應占收入的三分之一,那麼家庭月收入得達15萬才能扛起千萬貸款,若是雙薪家庭,也要等薪資翻倍才能購屋了。

因此對於小資家庭而言,如果房貸年期限縮,可能購屋壓力將比升息更加沉重,不僅置產族踩煞車,首購族也可能因無力扛房貸而縮手,寧可繼續租屋,而現金滿滿的有錢人仍可以繼續買房,財富差距持續增加,可能讓購屋市場更加M型化。

所幸央行解釋,緊箍咒針對高資產族和多屋族而來,目前首購應該可以逃過一劫,不過要申請到較長年期的貸款還是有門檻的!首先必須是要首購,且在優質企業公司工作,有穩定收入。由於銀行還有一條潛規則,貸款年限加申貸人年齡,不得大於75,且貸款年限加屋齡也不得大於60,換句話說,想要申請40年期的人,還得是35歲以下,購買屋齡20年以下的房子才行。

首購還有一條生路,但央行矛頭指向特定區域第二屋貸款,若換屋族選在被鎖定的區域,恐怕利率以及貸款年期都得重新盤算了。

建議受影響的換屋族,若第一屋由先生申請貸款,那麼第二屋可以規劃以太太名義來申請,若太太沒有正職或財力證明較差,則可以透過保證人來彌補不足;或者考慮採取先賣再買,那麼名下沒有其他房貸的情況下,仍視為第一屋,可享首購利率,只要申請人在45歲以下,屋齡在30年以下,還是有機會申請到30年期的貸款。

不過先賣再買,可能會有居住上的空窗期,若時間較長,就得暫時先租屋,若新房交屋時期指日可待,或僅只差一兩個月,則可以和買方協調短期售後回租,減少搬家的不便。

政策牽一髮動全身,不只投資客受挫,連自用族也難免受池魚之殃。如何滿足購屋需求,又達到授信風險控制,以及避免投資族群以高槓桿炒作房市,政府這第五步棋,得下得巧妙。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷:1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照:就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作:不買豪宅買好宅(商周) ★Podcast:嵐姐好家在 ★粉專:張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公

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