何世昌
現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長
台中45坪以上物件沒人要？25坪以下成市場主流 專家：被迫向總價妥協
截至2025年Q4為止，台中市15坪以下小宅成交比例來到22.89%，寫下近十年同期新高，是全國15坪以下小宅成交占比第二高的縣市，僅次於台北市。 雖然15坪以下房型貸款成數不高，但因總價低、自備款少，購屋族買得起，因此成為台中房市交易主流產品之一。 觀察2025年台中住宅買賣面積比例，35坪以下房型占總體交易比例約69%，尤以25～35坪為最大宗、占比約26.9%，其次為15坪以下占比約21.2%，15～25坪則以20.8%居第三。 以往票房毒藥多為65坪以上房型，如今票房毒藥往下貫穿至地府，擴散至55～65坪（占比3.73%），以及45～55坪（占比7.1%），交易占比越來越低。 當房價居高不下而限貸令規範未放寬，連帶使中等坪數都乏人問津，市場交易往小宅極度傾斜。購屋族大多只能達到「買得起」的目標，無法滿足「住得好」的願望。...
預售屋1年=台股1天成交量！何世昌驚嘆：股市有多瘋、房市就多冷
你知道股市有多瘋狂，房市有多冷淡嗎？ 眾所周知的，近一年多以來，全台灣人瘋股票，沒什麼人要買房子。而「股動房不動」的落差究竟有多懸殊呢？實際情況會讓人大感不可思議。 用一句最直白的話來說：台股1天成交量＞預售屋1年成交量！ 這並非浮誇之詞，而是鐵錚錚的事實。 據證交所資料顯示，2026年3月台股日均成交量約為8,166.6億元。 反觀2025年全台預售屋成交件數約4.2萬件，總成交金額不到8千億元。也就是說，全台灣預售屋市場賣一整年，台股只要開市一天就搞定！ 股市之紅火，對比房市之淡漠，如此奇景堪稱前所未見。 請記得這段百年難得一見的紀錄，往後可以向孫子扯段子，講當年阿公阿嬤見證的歷史。如果有孫子的話。...
房市交易冷到仲介撐不住！台中這1區淪重災 專家嘆：沒點實力只能賺時機財
2025年房市成交淡如水，買賣移轉棟數年衰退幅度高達四分之一，慘澹的交易量讓倚賴抽佣的仲介業者首當其衝。內政部統計，2025年底，全國仲介家店數為5,062家，較2024年底淨減126家，顯示越來越多仲介撐不下去吹起熄燈號。 2025年底與前一年度同期相比，六都只有新北市、台南市等地仲介家數勉強增加，分別淨增2家、6家，其餘四都均呈現衰退，其中又以台中市淨減70家最為慘烈，另高雄市淨減15家、桃園淨減10家、台北市淨減2家。 台中過去短期交易風氣較為盛行，因此催生出龐大的仲介需求，仲介家店數居全國各縣市之冠；即使去年淨減70家，目前仲介家數仍高達1,146家，比人口數最高的新北市還多出293家。 若把觀察時間拉長到十年，全國仲介家店數長線仍維持成長曲線，近十年淨增2百餘家。六都之中，僅新北市家店數較十年前減少，其餘五都均呈淨增長，尤其以桃園市及中南部三都增長勢頭最勇猛。 從近十年仲介家數增減變化，可以看到中南部房市倏地雄起。商機在哪，仲介業者就在哪。...
撿便宜房夢碎？專家翻數據「法拍潮爆發率非常低」：2月房貸逾放比僅0.08%
還要等多少集，才能看到法拍潮？ 房貸違約率高升引爆法拍屋潮，往往是房市景氣大幅修正的先聲，更是崩盤價、甜甜價降臨的時刻。唯一的問題是，今年房市有機會出現法拍潮嗎？ 根據金管會統計，國銀房貸單月逾放金額雖連續12個月突破80億元，不過因房貸放款餘額持續成長，逾放比率變化有限。2026年2月，國銀房貸逾放比為0.08%，較1月微增0.01個百分點，並未爆發大規模違約潮。相對於國銀授信整體逾放比0.15%，房貸違約率更低。 一般來說，當房貸族逾期還款且銀行催收無果，銀行申請查封拍賣而房貸族未提出異議或使用阻撓手段，最快三到六個月後會進入法拍程序。 依照目前逾放比率來看，今年上半年房貸違約率應會維持在0.1%以下，授信品質穩定，房貸違約率仍為全球最低。換言之，今年爆發法拍潮的機率微乎其微。 大眾既定印象多認為，房貸違約率、新增法拍件數與房市景氣息息相關。但從金融海嘯以來至今，國內房貸違約率和新增法拍件數與房市景氣之間幾乎已經脫鉤。 例如，2007年房貸違約率達到1.62%的波段高峰，而2008、2009年金融海嘯期間，房貸違約率反而比2007年低。此外，2014年下半年至2017年房市處於空頭...
大安區房價全台最貴有理？5所額滿國中冠居全北 專家：明星學區剛需不墜
2026年台北市額滿國中，2行政區全軍覆沒！ 台北市公布115年學年度額滿的一般國中共計22所，名單如下：...
第二屋房貸放寬至6成救了建商？專家點「央行送1隻醬板鴨」：目前暫時鬆口氣
建商倒閉潮來了嗎？ 自2020年起，央行宣布實施史上第三次選擇性信用管制，到了2024年9月總共祭出七波管制措施。由於打房力道不斷加重，「建商倒閉潮」說法甚囂塵上。 「建商倒閉潮」真的會發生嗎？ 根據聯徵中心統計，不動產開發業逾放比仍維持穩定，2025年底為0.12%，相比國整體逾放比0.15%，不動產開發業逾放比稍低，顯示建商倒帳、經營不善的情況略優於其他產業。 近年以來，建商雖有零星倒閉，但未走到大規模倒閉潮那一步。 建商逾放比低，可能代表建商財務狀況普遍穩健，也可能是咬牙苦撐。不是不爆，只是時候未到。你覺得是哪一種？ 所幸，央行宣布放寬第二屋房貸成數至6成，不只是換屋族鬆一口氣，手上滿是存貨的建商也可望浮到水上呼吸。 央行送了不動產業一隻醬板鴨，建商、代銷與房仲能熬過這個冬天嗎？...
房市329檔期黑白變彩色？央行意外釋利多 何世昌揭「弦外之音」：仍緊盯不放
出乎意料的利多，央行政策趨向鬆中帶緊，房市329檔期黑白變彩色？ 今年第一季央行理監事會議決定鬆綁第二屋貸款，貸款上限由原本的5成調高至6成。雖然第7波選擇性信用管制未全面鬆綁，第二屋貸款放寬已是萬幸。堪稱近一年多以來，房市罕見的好消息。 除了第二屋貸款放寬外，另一個鬆綁的是「購地借款須於18個月內動工」。 即便央行「未解除18個月內動工」，但明言「倘因土方問題致無法如期動工確屬『不可歸責借款人因素』，借款人得與銀行協議合理之動工期限」。 同時，還舉高雄地區個案為例，承貸銀行以「不可歸責借款人因素」，允許延長動工期限 6 個月。 對受到「土方之亂」的建商而言，若能提出相關證明並獲銀行核准，便能取得喘息空間。 在鬆綁之外，央行於字裡行間亦透露出緊盯房市不放的弦外之音。...
富豪從杜拜逃跑...房市就此崩盤？專家點「3支柱」：安全性一旦消失就不樂觀
央行超級週來了，市場上幾乎都有共識──利率不變、房市調控措施不變。 在錄影之外，也跟主持人盷霏聊最近很夯的杜拜房地產。 杜拜過去房地產經歷數次修正，後來都走上強勁復甦軌道。但是，前幾次修正多為經濟因素，這回是被戰火波及，情況截然不同。 我個人看法是這樣，杜拜房地產具有三大支柱： 1.安全性：此前杜拜未發生恐攻、戰亂，是中東的世外桃源，也是杜拜之所以比其他中東城市更能吸引富人的主要因素。 2.零稅負：房屋稅？免。地價稅？免。什麼贈與稅、遺產稅、資本利得稅通通沒有。 3.高投報：有錢人＋零稅負＋龐大外來投資買盤，推動房價高增值、租金高收益。在台灣主張居住正義者眼中，這裡就是妥妥的炒房天堂。 可如今「安全性」已經消失，其「富人天堂」地位或將不保。倘若未來伊朗仍由現在的神權政權掌控，大部份富人恐怕會琵琶別抱；因為這批算盤打得叮噹響的有錢人知道，眼下發生的事，以後還可能發生，要說服他們砸錢在當地買房。 如果富人回不去了，那麼杜拜房產高增值、高投報的特性可能連帶消失，當地房產會進入漫長的恢復期。 所以，杜拜房地產能否回復生機，現在還能不能去杜拜買房子，關鍵在於這場戰爭如何結束。如果伊朗掌權者依舊，...
買房比租屋划算？彰化員林青年宅房價跳水 單價便宜近2成吸引申購
買到賺到？彰化員林青年住宅跳水價來了！ 彰化員林青年住宅將在今年3月25日開放申購，是全縣第一棟「先建後售」、「只售不租」的青年宅；規劃房型有2房型（約28.75坪，2房2廳1衛）28戶、1房型（約12.85坪，1房1廳1衛）14戶，以上坪數含公設（公設比約35%），合計42戶。 1房型總價約為新台幣369萬至406萬、2房型798萬至877萬。汽車平面停車位則為155萬至170萬元。 員林市近一年新建案實登均價約36萬元/坪，而青年宅1房型每坪單價約28.7萬～31.6萬，2房型每坪單價約27.8萬～30.5萬，青年宅比新建案均價每坪便宜4.4萬～8.2萬元。 青年住宅位於條和街一巷旁，此處距離市中心、火車站的車程在10分鐘內，地點並不算太差。 以1房型計算，總價約4百萬，自備款約80萬、房貸320萬，並申辦30年期房貸，每月還款金額約1萬2千餘元。這個價錢與負擔，應該滿適合首購族的，其他顧慮的面向可能是區段條件和建築品質是否讓人滿意了。...
避稅變避難！杜拜房產指數暴跌3成吐回全年漲幅 專家：戰火熄滅才有望重得青睞
避稅變避難，杜拜房地產指數暴跌 受到伊朗戰火波及，原本至杜拜避稅的富人倉惶避難、大舉出逃，導致杜拜金融市場房地產指數 (DFMREI )暴跌，從戰爭前的高位16,666.11點驟跌至11,516.72點，大跌逾5千多點，跌幅約3成，幾乎將2025年全年漲幅都吐光光。 惠譽信評指出，稱地區衝突可能削弱購屋者和投資者的需求，導致未售庫存增加，並提高取消交易的風險。 建造哈利法塔的開發商伊瑪爾地產（Emaar Properties），其股價從2月27日的17迪拉姆跌至13.30迪拉姆，跌幅達22%。阿布達比最大的上市開發商阿爾達地產（Aldar Properties），股市重新開市當天也下跌了5%。 2025年，杜拜全年房地產交易金額接近9,170億迪拉姆（約2,500億美元），創下歷史新高，成交量超過27萬筆，市場一片欣欣向榮。 如今，外國富人投資意願轉為觀望，受衝擊最大的是印度投資人，因為印度買家占杜拜外國人士約20%，如今買盤已經急凍。 雖然杜拜房地產快速冷卻，但仍有分析師與房產業者表示，杜拜房市經歷過多次調整和挑戰，最後仍可以回到復甦軌道，目前拋售只是反映市場的恐慌情緒，等到戰火熄滅...
台北預售屋變富人遊樂場？何世昌點「貧窮限制想像」：3千萬內房型僅存3成
理性的認知，無法解讀魔幻的市場。 台北市房價貴到很夭壽，這件事你知、我知，連獨眼龍都知道。 因為房價高昂，民眾買不起大房子，於是新房子越蓋越小，「小宅化」、「低總價」成為市場寵兒。我們的既定認知乍聽之下沒毛病，但不見得能完整詮釋房地產市場。 朋友傳來一份2025年台北市預售屋實價統計分析，其中一張圖表顯示，台北市總價3,000萬以內的小宅，占整體成交比例竟然僅約30.2%，4,000萬以上至7千萬以內交易占比高達62.8%，7千萬以上、受央行限貸令管制的高價住宅約7%。 進一步檢視總價在4千萬～7千萬的成交比例約41.6%，占比還高於3千萬以下的房型。換屋族的鈔能力，遠勝首購族的實力。 看完之後，我們不禁會思考，是否被貧窮限制了認知？因為台北市預售屋已不是純粹的低總價市場，而是更傾向於富人的遊樂場。 我買不起，不等於別人也買不起。...
預售縮量價漲、中古量跌價修！專家指「民眾仍無感」：只跌一點也買不起
第一建經研究中心統計，雙北市預售屋買氣在2025年出現明顯降溫現象；台北市以信義區年減83.3%居冠，交易量從2024年的627件驟減至105件；新北市則以蘆洲區減幅83.9%最高，從155件縮減至25件。 除了信義和蘆洲區外，台北市包括中正、中山、內湖、松山等，交易量則有42~80%不等的年減幅；新北的土城、淡水、鶯歌、林口等區，交易量皆有7成左右的縮減。 沒有比較沒有傷害。雙北行政區預售屋成交量衰退最慘逾7成，中南部縣市行政區是平均衰退7成。 詭譎的是，預售屋成交量大退潮，整體成交價依然上揚。中古屋市場成交量跌得相對少，但價格卻下跌。 對於部份民眾來說，對房價上漲無感，本來就買不起，再漲上去還是買不起。對房價下跌也無感，因為跌幅實在太小，跌那麼一點點仍舊買不起。...
芬蘭房市取代中國成最慘！台灣位居倒數9、漲幅0.1% 全球僅6處下跌
萊坊公布2025年Q3全球房價指數，全球55個主流房地產市場加權平均年增率從第二季的2.2%小幅上升至2.4%。 萊坊解釋，全球房價漲勢擴大，主要是受到降息及貨幣寬鬆環境所推動。 近一年房價漲幅最大的仍是土耳其，年漲幅約32.2%，其次為北馬其頓約25.1%，第三名是葡萄牙約17.7%。 年漲幅第4至第10名，依多為匈牙利、克羅埃西亞、西班牙、斯洛伐克、捷克、印度。 台灣在55個主流市場中排名倒數第九，近一年房價漲幅僅約0.1%，幾乎在平盤附近游移。 萊坊報告指出，全球房市依然維持多頭格局不變，近一年只有6處房價下跌，分別是以色列、紐西蘭、加拿大、祕魯、中國大陸、芬蘭。 芬蘭以年跌幅9.5%屈居末座，取代中國大陸成為最悲慘的市場。...
房價修正有限、資金仍豐沛！專家直言「今年鬆綁無望」：央行憂功虧一匱
馬年房市政策馬拉鬆？ 即便成交量已跌至低點，不動產業大多期望央行打房措施可以「鬆一下」，但因房價修正幅度極其有限，市場資金依舊豐沛，預期央行擔憂一旦鬆綁恐功虧一匱，因此第一季機率十分渺茫。 想鬆綁？沒有。鬆餅倒是可以多吃一點。...
房貸利率不會影響買房意願？專家揭數據戳破真相：房價還是最主因
《彭博社》引用抵押貸款銀行家協會數據指出，美國30年期房貸利率持續走低至6.09%，為2022年9月以來的最低點。 即使如今美國30年房貸利率比高峰時銳減近2個百分點，但2026年來民眾買房意願偏低，近期房貸申請量持續下滑，為2025年4月份以來的最低水準。 前二年利率高、成交量走低的時候，外界說是高利率惹的禍。...
中東戰火引爆油價...房市將受波擊？專家示警：出現1現象央行上半年升息機率大增
中東戰火再起，伊朗宗教領袖哈米尼被炸死，引發伊朗報復，此次戰火可能對房地產有什麼影響？我們可以關注幾個面向。 一、油價與通膨 伊朗雖是產油大國，可即便原油生產受影響，OPEC+其他成員國產能多少可以填補空缺；與其原油產量相比，封鎖荷姆茲海峽帶來的影響更加劇烈。倘若伊朗封鎖海峽導致原油輸出通道受阻，將推升國際油價進一步上漲的機會，可能引發新一波通膨。 伊朗若封鎖荷姆茲海峽、或者攻擊周邊國家重要油田，將令其在中東更加孤立無援。封鎖海峽時間越長，影響油價越深。 二、台灣央行升息可能性 台灣近年經濟成長強勁，今年展望亦十分樂觀。不過，央行利率仍按兵不動，推測可能有兩個考量： 1.民間消費動能疲弱，升息恐雪上加霜。 2.CPI年增率偏低，無升息急迫性。 若...
賣不動也要漲？全台建案存貨創13年紀錄 專家：現在是購屋族撿便宜最佳時機
樂居科技統計，2026年1月全台二手市場待售存量（含住宅、商辦及廠辦）待售存量為103,636戶，月減2,550戶，年增7,703戶。唯與去年5月高峰相比，仍少近6千戶。 經歷2024、2025年交屋潮高峰之後，二手市場委售量雖仍在相對高檔水位，但並未進一步創高，原因可能是屋主口袋裡有錢、信心未全面崩潰有關。 委售量的最高峰落在2025年4月至5月，應與川普宣布課徵對等關稅，引發全球股災令市場恐慌有關。 反觀2026年1月全台新建案（含住宅、商辦及廠辦）待售存量卻已累積到189,783戶，寫下2013年統計以來新高，距19萬戶僅一步之遙，意味著新建案市場買氣持續低迷，導致建商存貨不斷增加。 即便如此，二手、新建案市場房價表現卻與待售存量不同調；新建案價格微漲，二手市場房價卻下挫。 推測其原因，不缺錢的屋主大多不願於此時賣房，眼下賣房的屋主可能有資金壓力，迫使他們願意降價。 而建商因考量成本、利潤與公司營運，再加上普遍看好台灣未來經濟發展前景，大多數仍堅守價格不退。 其次，近19萬戶存量中，多達17萬餘戶為預售...
2025全國空屋率創次高！萬里、三芝13區成重災 專家提醒：小心有行無市
台灣房價最高的地方，在台北市。空屋率最低的地方，也是台北市。 內政部發布空屋率統計，2025年上半年全國空屋率為10.43%，較2024年下半年增加0.64個百分點，創下統計以來次高。 全國空屋率最高的縣市為金門縣，空屋率高達17.35%，空屋數量約4,379宅；金門房子是給幽靈住、寄戶籍領補助用的，空屋率高仍無損其魅力。 空屋率最低的是台北市，僅約7.20%，空屋數約6.57萬宅；台北市因就業機會多，以及外來就學人數不少，流動人口數依舊龐大，高租賃需求促使空屋率長年維持低檔。...
馬年預售市場有望回魂？何世昌點「2025年應是低谷」：今年市況「老驥伏櫪」
馬年，預售屋市況有機會萬馬奔騰？ 2024年，是人追著房子跑，買房要徹夜排隊、抽籤，甚至靠關係才買得到；預售屋成交月均量突破1萬件，創下預售屋全面實價登錄以來的最高峰。 2025年，是房市被打入冷宮的一年；人與錢追著股市跑，房地產乏人問津，預售屋接待中心的蚊子都被銷售小姐抓得乾乾淨淨。這一年，預售屋成交月均量跌破4千件，僅剩約3千8百餘件，僅剩2024年的三分之一左右，比腰斬更慘烈，已經進入ICU急救狀態了。 預售屋市況最慘淡的時間點落在2025年Q3，月成交均量僅剩2千4百餘件，若說一隻腳已踏入棺材並不為過。所幸，隨著出口成長動能強勁、台股屢創新高所帶動的財富效應下，市場普遍看好台灣未來經濟前景，以及打房利空鈍化，預售屋月成交均量回升至3千件以上。...
房價、物價齊漲...CPI年增率卻走低？專家「數據體感都沒錯」：但時代錯了
物價體感漲得兇，CPI年增率卻走低，難道是政府的陰謀？ 近幾年來，全球通膨問題嚴竣，尤其歐美CPI年增率一度高達5～10%之多，物價飆漲讓民眾大感生活不易。 反觀台灣CPI年增率卻控制得十分良好，年增率超過2.5%以上的月份甚少。2026年1月，CPI年增率更僅有0.69%。放眼全球，台灣簡直是控制物價的績優生，沒有通縮（年增率負成長）、沒有通膨（年增率逾2%以上）。...
