何世昌
現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長
第二屋房貸放寬至6成救了建商？專家點「央行送1隻醬板鴨」：目前暫時鬆口氣
建商倒閉潮來了嗎？ 自2020年起，央行宣布實施史上第三次選擇性信用管制，到了2024年9月總共祭出七波管制措施。由於打房力道不斷加重，「建商倒閉潮」說法甚囂塵上。 「建商倒閉潮」真的會發生嗎？ 根據聯徵中心統計，不動產開發業逾放比仍維持穩定，2025年底為0.12%，相比國整體逾放比0.15%，不動產開發業逾放比稍低，顯示建商倒帳、經營不善的情況略優於其他產業。 近年以來，建商雖有零星倒閉，但未走到大規模倒閉潮那一步。 建商逾放比低，可能代表建商財務狀況普遍穩健，也可能是咬牙苦撐。不是不爆，只是時候未到。你覺得是哪一種？ 所幸，央行宣布放寬第二屋房貸成數至6成，不只是換屋族鬆一口氣，手上滿是存貨的建商也可望浮到水上呼吸。 央行送了不動產業一隻醬板鴨，建商、代銷與房仲能熬過這個冬天嗎？...
房市329檔期黑白變彩色？央行意外釋利多 何世昌揭「弦外之音」：仍緊盯不放
出乎意料的利多，央行政策趨向鬆中帶緊，房市329檔期黑白變彩色？ 今年第一季央行理監事會議決定鬆綁第二屋貸款，貸款上限由原本的5成調高至6成。雖然第7波選擇性信用管制未全面鬆綁，第二屋貸款放寬已是萬幸。堪稱近一年多以來，房市罕見的好消息。 除了第二屋貸款放寬外，另一個鬆綁的是「購地借款須於18個月內動工」。 即便央行「未解除18個月內動工」，但明言「倘因土方問題致無法如期動工確屬『不可歸責借款人因素』，借款人得與銀行協議合理之動工期限」。 同時，還舉高雄地區個案為例，承貸銀行以「不可歸責借款人因素」，允許延長動工期限 6 個月。 對受到「土方之亂」的建商而言，若能提出相關證明並獲銀行核准，便能取得喘息空間。 在鬆綁之外，央行於字裡行間亦透露出緊盯房市不放的弦外之音。...
富豪從杜拜逃跑...房市就此崩盤？專家點「3支柱」：安全性一旦消失就不樂觀
央行超級週來了，市場上幾乎都有共識──利率不變、房市調控措施不變。 在錄影之外，也跟主持人盷霏聊最近很夯的杜拜房地產。 杜拜過去房地產經歷數次修正，後來都走上強勁復甦軌道。但是，前幾次修正多為經濟因素，這回是被戰火波及，情況截然不同。 我個人看法是這樣，杜拜房地產具有三大支柱： 1.安全性：此前杜拜未發生恐攻、戰亂，是中東的世外桃源，也是杜拜之所以比其他中東城市更能吸引富人的主要因素。 2.零稅負：房屋稅？免。地價稅？免。什麼贈與稅、遺產稅、資本利得稅通通沒有。 3.高投報：有錢人＋零稅負＋龐大外來投資買盤，推動房價高增值、租金高收益。在台灣主張居住正義者眼中，這裡就是妥妥的炒房天堂。 可如今「安全性」已經消失，其「富人天堂」地位或將不保。倘若未來伊朗仍由現在的神權政權掌控，大部份富人恐怕會琵琶別抱；因為這批算盤打得叮噹響的有錢人知道，眼下發生的事，以後還可能發生，要說服他們砸錢在當地買房。 如果富人回不去了，那麼杜拜房產高增值、高投報的特性可能連帶消失，當地房產會進入漫長的恢復期。 所以，杜拜房地產能否回復生機，現在還能不能去杜拜買房子，關鍵在於這場戰爭如何結束。如果伊朗掌權者依舊，...
買房比租屋划算？彰化員林青年宅房價跳水 單價便宜近2成吸引申購
買到賺到？彰化員林青年住宅跳水價來了！ 彰化員林青年住宅將在今年3月25日開放申購，是全縣第一棟「先建後售」、「只售不租」的青年宅；規劃房型有2房型（約28.75坪，2房2廳1衛）28戶、1房型（約12.85坪，1房1廳1衛）14戶，以上坪數含公設（公設比約35%），合計42戶。 1房型總價約為新台幣369萬至406萬、2房型798萬至877萬。汽車平面停車位則為155萬至170萬元。 員林市近一年新建案實登均價約36萬元/坪，而青年宅1房型每坪單價約28.7萬～31.6萬，2房型每坪單價約27.8萬～30.5萬，青年宅比新建案均價每坪便宜4.4萬～8.2萬元。 青年住宅位於條和街一巷旁，此處距離市中心、火車站的車程在10分鐘內，地點並不算太差。 以1房型計算，總價約4百萬，自備款約80萬、房貸320萬，並申辦30年期房貸，每月還款金額約1萬2千餘元。這個價錢與負擔，應該滿適合首購族的，其他顧慮的面向可能是區段條件和建築品質是否讓人滿意了。...
避稅變避難！杜拜房產指數暴跌3成吐回全年漲幅 專家：戰火熄滅才有望重得青睞
避稅變避難，杜拜房地產指數暴跌 受到伊朗戰火波及，原本至杜拜避稅的富人倉惶避難、大舉出逃，導致杜拜金融市場房地產指數 (DFMREI )暴跌，從戰爭前的高位16,666.11點驟跌至11,516.72點，大跌逾5千多點，跌幅約3成，幾乎將2025年全年漲幅都吐光光。 惠譽信評指出，稱地區衝突可能削弱購屋者和投資者的需求，導致未售庫存增加，並提高取消交易的風險。 建造哈利法塔的開發商伊瑪爾地產（Emaar Properties），其股價從2月27日的17迪拉姆跌至13.30迪拉姆，跌幅達22%。阿布達比最大的上市開發商阿爾達地產（Aldar Properties），股市重新開市當天也下跌了5%。 2025年，杜拜全年房地產交易金額接近9,170億迪拉姆（約2,500億美元），創下歷史新高，成交量超過27萬筆，市場一片欣欣向榮。 如今，外國富人投資意願轉為觀望，受衝擊最大的是印度投資人，因為印度買家占杜拜外國人士約20%，如今買盤已經急凍。 雖然杜拜房地產快速冷卻，但仍有分析師與房產業者表示，杜拜房市經歷過多次調整和挑戰，最後仍可以回到復甦軌道，目前拋售只是反映市場的恐慌情緒，等到戰火熄滅...
台北預售屋變富人遊樂場？何世昌點「貧窮限制想像」：3千萬內房型僅存3成
理性的認知，無法解讀魔幻的市場。 台北市房價貴到很夭壽，這件事你知、我知，連獨眼龍都知道。 因為房價高昂，民眾買不起大房子，於是新房子越蓋越小，「小宅化」、「低總價」成為市場寵兒。我們的既定認知乍聽之下沒毛病，但不見得能完整詮釋房地產市場。 朋友傳來一份2025年台北市預售屋實價統計分析，其中一張圖表顯示，台北市總價3,000萬以內的小宅，占整體成交比例竟然僅約30.2%，4,000萬以上至7千萬以內交易占比高達62.8%，7千萬以上、受央行限貸令管制的高價住宅約7%。 進一步檢視總價在4千萬～7千萬的成交比例約41.6%，占比還高於3千萬以下的房型。換屋族的鈔能力，遠勝首購族的實力。 看完之後，我們不禁會思考，是否被貧窮限制了認知？因為台北市預售屋已不是純粹的低總價市場，而是更傾向於富人的遊樂場。 我買不起，不等於別人也買不起。...
預售縮量價漲、中古量跌價修！專家指「民眾仍無感」：只跌一點也買不起
第一建經研究中心統計，雙北市預售屋買氣在2025年出現明顯降溫現象；台北市以信義區年減83.3%居冠，交易量從2024年的627件驟減至105件；新北市則以蘆洲區減幅83.9%最高，從155件縮減至25件。 除了信義和蘆洲區外，台北市包括中正、中山、內湖、松山等，交易量則有42~80%不等的年減幅；新北的土城、淡水、鶯歌、林口等區，交易量皆有7成左右的縮減。 沒有比較沒有傷害。雙北行政區預售屋成交量衰退最慘逾7成，中南部縣市行政區是平均衰退7成。 詭譎的是，預售屋成交量大退潮，整體成交價依然上揚。中古屋市場成交量跌得相對少，但價格卻下跌。 對於部份民眾來說，對房價上漲無感，本來就買不起，再漲上去還是買不起。對房價下跌也無感，因為跌幅實在太小，跌那麼一點點仍舊買不起。...
芬蘭房市取代中國成最慘！台灣位居倒數9、漲幅0.1% 全球僅6處下跌
萊坊公布2025年Q3全球房價指數，全球55個主流房地產市場加權平均年增率從第二季的2.2%小幅上升至2.4%。 萊坊解釋，全球房價漲勢擴大，主要是受到降息及貨幣寬鬆環境所推動。 近一年房價漲幅最大的仍是土耳其，年漲幅約32.2%，其次為北馬其頓約25.1%，第三名是葡萄牙約17.7%。 年漲幅第4至第10名，依多為匈牙利、克羅埃西亞、西班牙、斯洛伐克、捷克、印度。 台灣在55個主流市場中排名倒數第九，近一年房價漲幅僅約0.1%，幾乎在平盤附近游移。 萊坊報告指出，全球房市依然維持多頭格局不變，近一年只有6處房價下跌，分別是以色列、紐西蘭、加拿大、祕魯、中國大陸、芬蘭。 芬蘭以年跌幅9.5%屈居末座，取代中國大陸成為最悲慘的市場。...
房價修正有限、資金仍豐沛！專家直言「今年鬆綁無望」：央行憂功虧一匱
馬年房市政策馬拉鬆？ 即便成交量已跌至低點，不動產業大多期望央行打房措施可以「鬆一下」，但因房價修正幅度極其有限，市場資金依舊豐沛，預期央行擔憂一旦鬆綁恐功虧一匱，因此第一季機率十分渺茫。 想鬆綁？沒有。鬆餅倒是可以多吃一點。...
房貸利率不會影響買房意願？專家揭數據戳破真相：房價還是最主因
《彭博社》引用抵押貸款銀行家協會數據指出，美國30年期房貸利率持續走低至6.09%，為2022年9月以來的最低點。 即使如今美國30年房貸利率比高峰時銳減近2個百分點，但2026年來民眾買房意願偏低，近期房貸申請量持續下滑，為2025年4月份以來的最低水準。 前二年利率高、成交量走低的時候，外界說是高利率惹的禍。...
中東戰火引爆油價...房市將受波擊？專家示警：出現1現象央行上半年升息機率大增
中東戰火再起，伊朗宗教領袖哈米尼被炸死，引發伊朗報復，此次戰火可能對房地產有什麼影響？我們可以關注幾個面向。 一、油價與通膨 伊朗雖是產油大國，可即便原油生產受影響，OPEC+其他成員國產能多少可以填補空缺；與其原油產量相比，封鎖荷姆茲海峽帶來的影響更加劇烈。倘若伊朗封鎖海峽導致原油輸出通道受阻，將推升國際油價進一步上漲的機會，可能引發新一波通膨。 伊朗若封鎖荷姆茲海峽、或者攻擊周邊國家重要油田，將令其在中東更加孤立無援。封鎖海峽時間越長，影響油價越深。 二、台灣央行升息可能性 台灣近年經濟成長強勁，今年展望亦十分樂觀。不過，央行利率仍按兵不動，推測可能有兩個考量： 1.民間消費動能疲弱，升息恐雪上加霜。 2.CPI年增率偏低，無升息急迫性。 若...
賣不動也要漲？全台建案存貨創13年紀錄 專家：現在是購屋族撿便宜最佳時機
樂居科技統計，2026年1月全台二手市場待售存量（含住宅、商辦及廠辦）待售存量為103,636戶，月減2,550戶，年增7,703戶。唯與去年5月高峰相比，仍少近6千戶。 經歷2024、2025年交屋潮高峰之後，二手市場委售量雖仍在相對高檔水位，但並未進一步創高，原因可能是屋主口袋裡有錢、信心未全面崩潰有關。 委售量的最高峰落在2025年4月至5月，應與川普宣布課徵對等關稅，引發全球股災令市場恐慌有關。 反觀2026年1月全台新建案（含住宅、商辦及廠辦）待售存量卻已累積到189,783戶，寫下2013年統計以來新高，距19萬戶僅一步之遙，意味著新建案市場買氣持續低迷，導致建商存貨不斷增加。 即便如此，二手、新建案市場房價表現卻與待售存量不同調；新建案價格微漲，二手市場房價卻下挫。 推測其原因，不缺錢的屋主大多不願於此時賣房，眼下賣房的屋主可能有資金壓力，迫使他們願意降價。 而建商因考量成本、利潤與公司營運，再加上普遍看好台灣未來經濟發展前景，大多數仍堅守價格不退。 其次，近19萬戶存量中，多達17萬餘戶為預售...
2025全國空屋率創次高！萬里、三芝13區成重災 專家提醒：小心有行無市
台灣房價最高的地方，在台北市。空屋率最低的地方，也是台北市。 內政部發布空屋率統計，2025年上半年全國空屋率為10.43%，較2024年下半年增加0.64個百分點，創下統計以來次高。 全國空屋率最高的縣市為金門縣，空屋率高達17.35%，空屋數量約4,379宅；金門房子是給幽靈住、寄戶籍領補助用的，空屋率高仍無損其魅力。 空屋率最低的是台北市，僅約7.20%，空屋數約6.57萬宅；台北市因就業機會多，以及外來就學人數不少，流動人口數依舊龐大，高租賃需求促使空屋率長年維持低檔。...
馬年預售市場有望回魂？何世昌點「2025年應是低谷」：今年市況「老驥伏櫪」
馬年，預售屋市況有機會萬馬奔騰？ 2024年，是人追著房子跑，買房要徹夜排隊、抽籤，甚至靠關係才買得到；預售屋成交月均量突破1萬件，創下預售屋全面實價登錄以來的最高峰。 2025年，是房市被打入冷宮的一年；人與錢追著股市跑，房地產乏人問津，預售屋接待中心的蚊子都被銷售小姐抓得乾乾淨淨。這一年，預售屋成交月均量跌破4千件，僅剩約3千8百餘件，僅剩2024年的三分之一左右，比腰斬更慘烈，已經進入ICU急救狀態了。 預售屋市況最慘淡的時間點落在2025年Q3，月成交均量僅剩2千4百餘件，若說一隻腳已踏入棺材並不為過。所幸，隨著出口成長動能強勁、台股屢創新高所帶動的財富效應下，市場普遍看好台灣未來經濟前景，以及打房利空鈍化，預售屋月成交均量回升至3千件以上。...
房價、物價齊漲...CPI年增率卻走低？專家「數據體感都沒錯」：但時代錯了
物價體感漲得兇，CPI年增率卻走低，難道是政府的陰謀？ 近幾年來，全球通膨問題嚴竣，尤其歐美CPI年增率一度高達5～10%之多，物價飆漲讓民眾大感生活不易。 反觀台灣CPI年增率卻控制得十分良好，年增率超過2.5%以上的月份甚少。2026年1月，CPI年增率更僅有0.69%。放眼全球，台灣簡直是控制物價的績優生，沒有通縮（年增率負成長）、沒有通膨（年增率逾2%以上）。...
房價持續上漲...選舉在即放話再打房？專家：韓國去年重手打房打了個寂寞
韓國首爾房價持續上漲，總市值改寫紀錄，大選在即顧選票，李在明總統放話再打房？ 縱使韓國政府於2025年祭出史上最嚴打房，列入管制的特定地區第二屋零房貸、縮減房貸金額，以及限制外國人士買房等措施。 結果並未如人願，在供給不足的問題未解決前，此政策只抑制中產家庭與資金有限的民眾購屋需求，打擊房價的效果不能說沒有，簡直是完全看不見。 根據韓國房產業者R114發布的統計數據顯示，截至2025年10月底止，首爾公寓總市值首度突破1,800兆韓元，達到1,803.3575兆韓元，大約是韓國KOSPI股票總市值的55%。 各行政區中，以江南區公寓市值326兆韓元最多，其次是松坡區232兆韓元、瑞草區219兆韓元。...
梯戶比越低越好？專家搖頭「恐讓管理費大增」：計算方式也藏陷阱
你看過的建案裡，一層最多塞了幾戶？單層戶數越多，通常面各戶別面寬偏窄、採光較差，同時還有久候電梯的問題，真的會等到天荒地老。 所以，有些人會以「梯戶比」作為買房參考指標。不過，所謂的「梯戶比」並沒有統一計算基準，而且數據會隨著樓層的多寡而有不同意義。 一般來說，最多人採用的「梯戶比」如下：「當棟建築物電梯數：單層戶數」如果有2支電梯、單層8戶，則梯戶比為1:4。 或者用「單層戶數/當棟建築物電梯數」計算公式，算出「梯戶比」為4。...
沒買房也沒買股白忙1年？全台第4季止跌反彈 何世昌：央行鬆綁機率微乎其微
沒買房，可以買股。沒買股也沒買房，過去一年又白忙。 從10月開始，我們已分享全台預售屋市況有緩回溫的跡象，成交量開始止跌反彈，從國泰房地產指數的價量統計可得到驗證。 2025年Q4國泰房地產指數，...
央行重手打房後的第一道曙光？代銷龍頭走出營收低潮...中南部冷、北部撐盤
國內代銷業龍頭海悅廣告，在2025年9月起漸走出營收低潮；雖然營收大幅回升主要來自建案交屋貢獻，代銷營收回溫幅度相對小，但仍不無小補。 央行重手打房，確實令新建案市場買氣急凍，代銷步入產業寒冬，景氣...
10億身家富豪滿街跑！專家指「錢潤國外」成趨勢：74%皆配置海外不動產
台灣錢跑的比人快，錢進海外方興未艾。 中國信託與波士頓顧問公司（BCG）聯手發表《2026臺灣超高資產客群財富洞察報告》，台灣「淨資產」一億元以上的「高資產客群」人數在2025年達12.3萬人，再次寫下歷史新高。 該報告還預期，在科技產業勃蓬發展帶動之下，台灣民間財富成長幅度將再加速，預期2029年億元富豪人數將持續增加至15.5萬人，其中約有1.1萬人是淨資產達10億元以上的「超高資產客群」。...
