何世昌／真「貸貸相傳」之國阿公買房債拖到曾孫輩

2023-08-02 13:25 聯合新聞網／何世昌

貸款示意圖。圖／聯合報系資料照片

雖然瑞典是個社會主義國家，但是對於買房與房貸的限制與管理卻異常的寬鬆。根據2013年瑞典監管機構揭露的統計數據顯示，瑞典全國房貸平均貸款年限約140年；如果以一個成年人工作年限35至45年來計算，大概要祖孫三、四代才能夠還完。

為何瑞典房貸年限如此之久呢？根據2014年統計，新申辦的房貸件數中，至少有三分之一的比例「每月只還利息而不還本金」。而2015年公布的整體房貸數據，更指出共約有70％的房貸戶每月只還利息不還本金。房貸族大多只還利息另一個因素，是瑞典銀行普遍願意接受這種還款模式，且房貸利息是獲利的主要來源之一；在違約率不高的環境下，房貸借款越久銀行賺越多，銀行也就不急著催民眾還本金了。

2015年，瑞典金融監管局（FSA）制定一套「強制攤還」新方案，如果房貸金額達到房屋總價70％以上時，房貸族每年繳納的房貸金額至少要達到房貸總額的2％；如果房貸金額介於房屋總價的50％～70％，房貸族每年繳納的房貸金額至少要達到房貸總額的1％。但若房貸金額低於房屋總價的50％，則毋須遵守該規範，也就是可以只還利息，另外若無力償還房貸的民眾可以獲得豁免。該方案從2016年5月起實施。

舉例來說，如果房貸族買1,000萬元的房子且貸款800萬元，因房貸金額為房屋總價的80％，每年至少要還總價的2％、也就是16萬元，一個月大概還一萬多。因為瑞典房貸主流成數是85成，大部份房貸族因該方案而需多還一點房貸，但該舉措並不算嚴厲，所以實質殺傷力極低。

由於「強制攤還」房貸方案實在太弱了，2016年3月，瑞典國會加碼修法以限縮房貸期限，將抵押貸款年限的上限定為105年。即使房貸年限遭到壓縮，但還是久得驚人。

據全球經濟指標（tradingeconomics）公布數據顯示，2012年底瑞典房價指數為147.59，一路漲到2022年最高峰達303.39，近十年房價漲幅達到一倍，直到鷹式升息後，房價才由高點急速滑落。

瑞典住宅自有率約七成，按理說自有率並不算低（台灣約七成八六），但瑞典租屋市場卻十分競爭，由於房屋租賃供不應求，房東占據非常強勢的位置，租客租期未滿就被趕走的事時有所聞，而房客為了成功租到房子花招百出，準備個人檔案參加面試並不足為奇，有的房客還得向房仲「買廣告」，才能獲得曝光與房東的青睞。看起來各國房市都有自己的難處存在，高房價、高房租環境下大家都不好受。

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