周鶴鳴：議價空間變大看準就下手

【經濟日報╱記者郭及天整理】

「房價會跌嗎？」這句話似乎成為每個朋友看到我的問候語。然而這個問題的背後，實則隱含渴望「築夢」的動機。

如果房價下跌？現在可以買嗎？首購、換屋的族群是不是可以進場了？還是再等一會兒？高資產族群，資金仍需要有優質投資標的，但打房政策一波接一波，高處不勝寒，該買何種產品？人人都在問。

觀察近半年房地產市場仍維持價漲量縮的情形，量縮之大從源頭就能窺知一二，買賣移轉棟數的相對減少，以台北市為例，去年上半年買賣移轉棟數為20,047棟，而今年上半年降為16,694棟，下滑了16.7%，但平均價格卻從去年上半年每坪57.5萬元，變成今年上半年的每坪59.9萬元，成長了4.2%，另外預售案場看屋人潮降溫，銀行放貸量下滑等現象，特別是年底迎接重要的九合一選舉到來，選舉漸熱，打房政策更緊湊，房市買氣因此下滑。

量縮是不是必然價跌？觀看2008年全球金融風暴，房地產應該是要走入空頭循環，但是所有國家都有「大到不能倒」的壓力，造成市場的資金「真氾濫」，即便量化寬鬆（QE）退場議題從未間斷，但是要回到過去的狀態，似乎難上加難，即便政府再怎麼打房，最後總是以「量縮價平」、甚至「量縮價漲」收場。低利環境成為常態下，加上持有成本低、失業率降低，景氣回溫，所得能力增強，法拍市場更來到低點，民眾沒有急迫賣屋的原因，「實價登錄」因此成為房價支撐點。

回到投資的決策，每一個人因需求、條件、資訊與能力不同，「風險報酬曲線」也不一樣，決策當然大不相同。首購族在人生尚無第一間房子時，一定要先求有再求好，未來結婚、生子有換屋需求，即便面臨景氣差，房價下跌了，但賣便宜買也相對便宜。

「請鑑價！」，一隻頂級通透「冰種翡翠」的手鐲也一定會有人願意收藏；但相對只綠不透的平凡品項，在資金潮時也許可以鑑得高價，但若景氣反轉，必然乏人問津。對於以長期投資房地產為理財目標的民眾，在全球經濟一片混沌不明時，買的當下都要考慮未來要賣給誰，只有好的產品才有高的流動性，但一個好的標的絕不會是最低價買到，因為想要出手的人通常心中早有定數。

每一位準備出售的屋主都有心中的價格區間，在景氣大好時，堅持區間的最高點，在景氣不好的時候，願意在區間的底線賣出，現在也許就是個好時機；一連串的打房政策讓不動產交易量震盪，但這種震盪是短暫的，可遇不可求，雖然議價空間是有變大，但要房價下跌三成幾乎是不可能，錢可以再買賺，時機不會再來，光陰蹉跎一去不復返，規劃好你的能力，想好你的需求，「把握時機，築夢踏實」。

（本文作者是台灣房屋地產集團副總裁）