何世昌／別急著簽下去 老屋重建小心「霸王條款」
政府積極推動都更、危老重建，全台都會區老房重建成新房的社區與日俱增，尤其大台北更為常見。不少屋主深深期盼著自家老房也能成功重建，等待有人找上門來談重建；有人上門談重建固然是好事，但如果上門的業者訂立的同意書藏著對地主不利的「霸王條款」，就得特別當心了。
所謂「霸王條款」，是指建商在都更或危老重建同意書中，加入對自己有利但對地主不利的不平等條款。較常見的霸王條款有以下三種，地主在簽約前應逐條檢閱並謹慎考慮，才能保障自身權益。
一、禁止地主參與其他重建計畫
依我國法規規定，同一塊重建單元範圍內的土地，既可申請都更、也能申請危建，就看誰走完最後一哩路。古人云：「良禽擇木而棲」，地主當然可以選擇對自己最有利的重建條件，沒必要單戀一支花。但部份業者卻會在同意書要求地主須從一而終，不得參與其他建商提出的重建，否則需依約賠償建商損失。
二、地主無權分享額外容積獎勵
曾有位朋友請我查看同意書內容時，驚見建商藏了一條「簽訂本同意書後，若因建商爭取等緣故額外增加的容積獎勵，地主不得要求分享或提高分配比率」。該條款較大的弊病在於，假如一開始建商刻意低估容積獎勵，壓低地主分配比例，等到之後再提高建築規劃以符合其他容獎項目，以取得更高的容獎，地主權益勢必喚不回。
三、退出重建須賠償
有另一位朋友的同意書內，約定簽訂同意書後若撤銷，則須賠償建商損失。想當然爾，我肯定建議朋友別簽下去，只是那位朋友太想換新房子，他最後還是簽署同意。
持平而論，業者訂立賠償條款未嘗不可，但前提是業者若整合失敗，或者因故退出整合，也須賠償地主相對應的損失，這樣實施者與地主雙方才會處在對等位置。如果單方面只罰地主，則屬於不平等契約，至於簽與不簽，就看個人選擇了。
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何世昌
現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長
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