陳錫琮:稅改 創造房市議價良機

【經濟日報╱記者陳美玲整理】

「我是不是該賣屋?」、「房地產還可以進場嗎?」這是我最近最常被朋友問到的兩個問題,的確,相較於過去,最近這一年來房地產市場的變化,大家都非常有感,姑且不論價格持續高檔盤旋,可看得到成交量萎縮,以及市場上人心惶惶,似乎都意味著房地產市場已經來到了轉折,加上稅務改革話題持續發燒,不少人都認為,這將是壓垮駱駝最後一根稻草。

從業多年,我認為市場衝擊雖在,但影響有限,怎麼說呢?

首先,在奢侈稅之後,一系列包括公告現值調整以及國稅局積極查稅,已經讓投機客退場,許多區域已經從狂漲走向穩健格局,換言之,自用與長期投資客戶占了大多數,而這一群卻是「房地合一」將鼓勵的族群,實際上影響到的持有人不如想像。

其次,近幾年隨著實價登錄的資料越多,政府不斷調高公告現值等稅基,加上豪宅稅的調控,加稅已經成為事實,只是民眾沒有感覺,未來隨著現值與市價的接軌,財政部已經達到了實價課稅的目的,即便本次房地合一沒有討論到持有稅,但持有稅確實走向趨合理之路。

只是目前政策不明朗,必然人心惶惶,但對買方來說,這波稅改可能也是金融海嘯之後的最佳議價時機,和過去幾波打房態勢不同,現階段價格已經來到高點,當市場價格難以向上攻堅,賣方增加的成本很難完全轉嫁到買方身上。

在獲利大幅萎縮狀況下,短時間內投機型客戶轉戰他處,也更願意讓利出清,買方有機會撿到便宜,實價登錄後資訊透明,賣方也不大容易有漫天喊價的空間,銀行端緊縮投資戶銀根,促使投機者退場,自用買方也比過去更能夠看清市場,買到好標的。

最重要的是,按照目前稅改的方向,只要是自用客戶,都能夠被保障,若有成家打算,實在應該把握時機多看屋、多出價,除了能更了解自己的需求,更直接感受到價格波動,當然容易在最佳買點時精準切入。

對賣方而言,我的建議是,若打算長期持有者,可以以租養貸;資金有其他去處者,與其等待價格向上攻堅,不如趁著時機獲利了結;特別是多戶投資者,在政府不斷增加持有成本下,更應該盤點手上標的,思考汰弱留強的策略,將資金做最好的配置。

無論是買方或是賣方都可能要認知到一個現實,未來想要靠房地產日進斗金,怎麼買怎麼賺的時代已經過去了,不單單是台灣經濟發展已經邁入成年期,且人口紅利將走入尾聲,更重要的是,當交易透明、價格透明、稅負透明之際,獲利攤在陽光下,政府看得到,自然也課得到,對於投機者不利,卻保障了自用客戶的權利。

在產業面呢?我倒是相當樂觀,綜觀台灣房仲業的發展,從過去的中人,到如今進入制度化,經歷了40年的時間,每一次的轉變都是為了更好、更透明的發展,1999年通過了不動產經紀業管理條例,產業進入制度化,也有了管理;2011年奢侈稅排除了投機客戶,讓市場步上正軌,2012年的實價登錄更讓長久以來被詬病的價格弊端能獲得導正,我也相信,隨著未來稅制的改革,一定可以讓產業走向更健全的道路,當產業更制度化,少了雜音,也將是從業者之福。

(本文作者為住商機構總經理陳錫琮)

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何世昌

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現職 馨傳不動產智庫執行長,致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度,提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長

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