何世昌/建商腳麻了? 房市差但低首付建案卻意外少

房市示意圖。圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。圖/聯合報系資料照片

過去房地產市場景氣差的時候,往往會冒出一拖拉庫的「低首付」建案,但是從去年年中到現在,房市買氣慘淡已將近一年,市場上雖然偶有低首付案,只是數量有限。最近看房子的朋友們也許有「低首付建案不多」的感覺,而且看來看去,大多是特定建商旗下的建案,選擇性不大。難道,其他建商都像阿嬤一樣「腳麻了」,對低迷的買氣沒有感覺嗎?

實際情況剛好相反,中小型建商眼見銷售低迷時間持續那麼久,心裡早已忐忑不安,但卻無法像以往那樣推低首付,關鍵可能在銀行身上。

銀行雨天收傘 建商難有餘裕

前幾波房市空頭,央行對土建融管控會較寬鬆,建商可以取得較高成數的土建融資。現在狀況卻截然不同,土建融5成上限的限貸令並未鬆綁,再加上國銀雨天收傘,非優質客戶申辦融資可能被刁難。有的銀行甚至要求,業者的預售案銷售率需達到一定門檻,才願意撥付建融。

由於融資貸款成數下降,籌資相對不易,又逢央行連連升息,目前建築融資貸款利率已達到2.75%至3%,建商推案成本明顯提高。在自有資金需求上揚,以及資金成本走高的情況下,建商當然會把資金優先用於建築工程,同時還希望購屋族繳足首付款、工程款。受到上述原因衝擊,部份建商難有餘裕去推低首付。

低首付好賣房 交屋要碰運氣

但消費者而言,因房價正處於高檔修正的緣故,現在購買低首付案須承擔房價下跌的風險。但對建商而言,卻必須承受房價下跌與退戶的雙重風險。

原因在於,低首付建案固然好賣,但卻不見得容易交屋。一般情況下,消費者退戶則建商最多可以沒收總價15%的違約金,不少消費者捨不得鉅額損失而咬牙交屋。但5%低首付+工程期0付款的建案,消費者頂多只會被沒收5%違約金;一旦交屋房價下跌超過5%,很可能就會選擇斷尾求生,索性放棄首付款而不交屋。如果交屋率過低,建商又得委託代銷重新銷售,必須再付一次代銷佣金、且房價下跌損也需自己吸引,利潤平白被吃掉。

也就是說,低首付建案對買賣雙方來說都有點「賭」的成份存在。誰贏誰輸,完工交屋時就會一翻兩瞪眼。

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何世昌

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現職 馨傳不動產智庫執行長,致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度,提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長

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