何世昌／銀行限貸令風暴 恐引發五大效應

最近銀行自發性限貸令，以及新辦房貸利率全面調漲，國銀房貸利率已普遍提升到2.35%～3%，包括公股行庫的合庫一般房貸利率也驟升至2.88％，意味著現在買房成本正在快速升高當中。雖然還有部份銀行房貸利率仍有2.185％的地板橋，但卻不一定會收件。

受到國銀自發性限貸與房貸利率飆升，預估將在下半年房市掀起五大效應。

一、中古屋成交量將消退

受到房貸變難、變貴，以及上半年成交量基期較高影響，另外銀行審核房貸又出現大塞車，核撥貸款與交屋完成交易速度都會往後推遲，預期下半年二手屋市場成交量會比上半年來得低。不過，衰退幅度不會太大，因為目前買方購屋信心仍高，成交量不致於重挫。

二、央行升息衝擊力降低

我們內部估算，今年下半年央行還有大約半碼的升息空間。但如今，國銀房貸利率已普遍提升到2.35%～3%，大部分介於2.35%～2.5%，意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」。因而，即使下半年央行再次升息，對房地產衝擊力已大幅削弱。

三、部份成屋需求恐流入預售

當房貸成數下降、利率變高，預估受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族。倘若首購族有購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自備款差額，可能會捨棄成屋改買預售屋。

四、換屋族賣房意願下降

有的換屋族買新房前後，會把舊屋賣掉。不過，現在換屋族面臨的情況情況是「舊屋利率低、新購房屋利率高」，可能會捨不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減少。

這種情況類似美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3％、4％以下的低利，如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率高達約7％，所以便不願賣掉手上的房子，導致二手市場供給緊繃，更加劇供不應求的狀況。

五、房租將更有感上漲

從歐元區、英國、美國、澳洲等國房租走勢來看，每當央行升息後，房東總把增加的利息轉嫁到租金上，所以租金會隨房貸利率同步走高。

觀察台灣自2022年進入升息循環以來，房租上漲的幅度也微幅擴大至2％以上。如今房貸利率暴漲，恐怕又會掀起新一波租金上漲風暴，租屋族可能要有足夠的心理準備。

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何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長