方慕孺 看房當興趣

圖/經濟日報提供
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【經濟日報╱記者簡威瑟/台北報導】

資深證券、期貨分析師方慕孺十年前,買下位於板橋遠東通訊科學園區附近房子,迄今增值幅度驚人。方慕孺說,買房大家都講地點、地點、地點,但地點只能保值,若希望房地產為自己帶來獲利,就要挑選有增值條件的地方。

所謂增值條件,指的是要持續有外來移入人口。方慕孺舉例說明,他從小在竹北出生長大,自從新竹科學園區發展之後,竹北不斷有外來人口移入,房價因而節節上漲;另一個較近的例子是內湖科學園區,也同樣因人口不斷移入,帶動周邊房地產價格走揚。

根據這些經驗,若能早先挑選相關區域的房子,無論是自住或投資,都能享有增值效果。方慕孺回憶,即使2008年碰到金融風暴,板橋遠東通訊科學園區附近的房價仍然相對抗跌,之後則回歸上漲的軌道。

方慕孺之所以講求未來人口移入潛力,以及交通設施發展的可能性,而非一味挑選精華地點,很大一個原因是與他的工作核心價值有關。

方慕孺的職場生涯都與證券業相關,總資歷達27年以上。甫入行時,他從營業員開始擔任起、一做就是十年,隨後,轉職成為研究員,正式開啟他的基本面研究之路;退休前最後一分工作是華南永昌證自營部經理人,結合他的基本面專長,以低檔發掘好股、並買在好價位的邏輯自我要求,創造超額利潤。

股票如此,投資房市當然秉持相同邏輯。

方慕孺說,操作股票講的是本益比,本益比的倒數就是預期報酬率,與他在衡量房價時,採用租賃報酬率的概念頗為類似。方慕孺才可以在股市中挖掘價值被低估的好公司,也能在房市中發掘未來成長潛力較強的好物件。

針對年輕人想買房、卻無力負擔的辛苦,方慕孺認為,解決之道就是要先破除買房只挑地點的迷思,精華區、蛋黃區人人愛,房價也抗跌,但最大的問題就在於精華區土地有限,多數價格都已衝上歷史天價,若年輕人執意挑選蛋黃區,認為自己買不起房子的感覺就會很強烈。年輕人想置產,除了考慮當地生活環境符合自身需求,更應從房價還低潛力區域下手、增值潛力才大。

方慕孺剛從證券行業退休,有空就去看房子,看房子變成一種生活興趣,甚至回南部老家時,也是四處逛逛、看看區域的發展;他笑說,養成這種習慣就像當初做研究時在拜訪公司一樣。他也建議,年輕人不妨培養看屋的興趣,一方面是正當休閒娛樂,一方面也對房地產建立更多了解,從親眼所見的學區、生活機能、周邊設施等,到聽聽仲介或是附近鄰居的說法,才會得到真正的第一手資料,不會只看建商廣告在挑未來居所。

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現職 馨傳不動產智庫執行長,致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度,提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長

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