賣厝阿明／我被申請過租補…租客搬走了 請問怎麼回歸自用呢？

租金補貼幫助不少房客減輕負擔，也讓房東獲益，成為公益出租人不僅有免稅額度，稅率也降低。但房東最常會遇到的問題，就是約期到之後，想把房子回收回來自住，但前房客有申請租金補貼，那如果租客期滿搬走了之後，房東想把房子收回來自住，那要怎麼回歸自用呢？

Speedo速.包租代管-嘉暘楊梅店羅琞明店長特別先針對此問題來分享有無租補稅金的差異？再來探討該如何辦理改回自用？

Q1.稅金的差異？

A：

◆公益出租人身分的稅賦優惠

1.綜合所得稅：15,000元免稅額（每屋每月）。

2.房屋稅：1.2％（同自住住家用稅率）。

3.地價稅：適用稅率2‰（依各地方政府之地價稅優惠自治條例認定）

◆自用住宅的稅賦

1.房屋稅：1.2％（需符合優惠稅率條件）。

*條件：(1)房屋無出租使用。

(2)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

(3)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

2.地價稅：2‰（需符合優惠稅率條件）

*條件：(1)土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記。

(2)房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所擁有。

(3)土地及房屋無出租或供營業⽤。

(4)都市⼟地面積不超過3公畝（90.75坪）、非都市⼟地面積不超過7公畝（211.75坪）。

(5)⼟地所有權人與其配偶、未成年受扶養親屬的自用住宅用地只限1處。

也就是說，如果改回自住，且分別皆符合房屋稅及地價稅的優惠條件，那麼差異並不大，倘若沒有符合的話，羅琞明店長特別提醒大家，稅金會比較高喔！像是以下情況：

(1)擁有四戶住宅：第四戶起屬非自住房屋，法定稅率為2%至4.8%，也就是收所謂的囤房稅。

(2)地價稅不符合自用住宅用地：將被改按一般用地稅率課稅，適用稅率從10‰累進到55‰，也就是至少增加4倍以上的意思。

Q2. 如何辦理改回自用？

A：若收回房屋要改為自用，需要將屋主自己或配偶、直系親屬其中一人的戶籍遷入之外，還需要注意以下時間點。

1. 房屋稅：房屋稅是按月課徵，所以愈早申請就可以愈早適用房屋稅1.2%自住稅率。

2. 地價稅：須於當年9月22日前提出自用住宅用地申請。如果逾期申請，將自次年起才能適用自用住宅用地2‰優惠稅率課徵地價稅。

辦理方式：

1.房屋稅：檢附房屋使用情形變更申報書（可於財政部稅務入口網線上申請）一般案件處理時程約10天。

網址https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw109w/cases/services/OLF015015/0

2. 地價稅：檢附基本資訊、戶籍證明文件、建物坐落基地證明文件（可於財政部稅務入口網線上申請）處理時程約10天。

網址https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw109w/cases/services/OLF013008/0

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