賣厝阿明/跟屋主買轉售預售屋 這個沒注意就糗了

房市示意圖。 聯合報系資料照
房市示意圖。 聯合報系資料照

一名網友在買房社團分享買轉手預售屋之後,因為無法換約而交易失敗的慘痛經驗。原因是原買方一直無法提出原建商同意換約的文件紀錄,導致該筆預售屋交易不僅吹掉,網友還歷經千辛萬苦才把訂金討回來。

這個單元我們來分享民眾想購買預售屋轉售、換約步驟以及須注意事項。以下分成二個部份來說明:1.流程?、2.注意事項?

Q1.流程?

A:目前預售屋轉售須依據內政部《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》,若買方符合第4條身分,如果是屋主(先跟建商簽合約的第一手買方,以下簡稱原買方)的配偶、直系血親或二親等內旁系血親等,無須向政府申請即可辦理。

但若是一般民眾想買轉售預售屋,原買方就須要符合中央主管機關公告得讓與或轉售的以下情形

1.買受人因非自願離職,且逾6個月未就業。

2.買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症,且須6個月以上全天照顧。

3.買受人或其家庭成員之房屋,因災害毀損而無法居住,須另行租屋。

4.買受人或其家庭成員因重大意外事故,致第三人死亡,或重大傷害經認定須6個月以上全天照顧。

5.原買受人死亡,其繼承人無意保留。

6.共同買受人之間的轉售或轉讓。

原買方符合以上6點之一,並經「直轄市、(縣)市主管機關」核准後才可以買賣。

如果原買方符合預售屋轉讓條件,新買方購買轉讓預售屋流程:

步驟1:產權確認

買方找到喜歡的房子後,須確認原買方(屋主)是否擁有預售屋合法產權,包括查閱合約、問清楚原始合約上簽約的賣方有幾個。

步驟2:簽約&換約

確認成交價及細節後,買賣雙方簽立「預售屋權利買賣契約暨價款託管申請書(私契)」,約定「簽約款」及「換約款」金額及日期;當買方將這兩筆款項全匯入價金信託專戶內後,雙方可至建設公司辦理預售屋「換約」。

步驟3:撥款&申報

換約完成,買賣雙方簽署價金信託結案單,將專戶內款項匯至賣方帳號,賣方會去申報房地合一稅。

步驟4:繳款&對保

依照合約各階段繳錢,在建商取得使用執照後,買方即可進行銀行對保,確認貸款等。

步驟5:完稅&過戶&驗收交屋

為便捷買賣,建商通常會預收待收款以支付相關代辦費用。

而建商在取得使用執照的4個月內會進行過戶;

取得使照6個月內交屋,通常對保時就可初驗房屋、過戶前複驗。

圖/賣厝阿明提供
圖/賣厝阿明提供

Q2.注意事項?

A:若是原買方違規換約轉售,或銷售者(建商)違規都會被重罰,因此新買方最好與原買方確認清楚,是否有按《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》程序申請;新買方在簽約前也須仔細審閱合約,特別是轉讓條款、違約責任部分,以免最終勞心勞力還交易失敗。

另外要特別注意,如果新買方購買專售預售屋的換約承接點太晚,例如在房子快完工時,等於新買方要一次付清原買方「已付自備款」和「換約產生的價差」,這會是一大筆錢,而且還無法「分期付款」,所以新買方要注意自己購買時間點與口袋深度。

最後提醒大家,如果原買方有做客變,這時候新買方就要照單全收「客變的增減帳」,所以新買方要確認這筆客變費用有沒有結清!釐清原買方應負擔哪些費用。

案例說明:

像開頭新聞提到,後來新買方在社團好心人介紹律師,問清楚合約漏洞與自己的義務後,原買方才退錢結束此烏龍事件。阿明提醒大家,現在預售屋轉讓限制嚴格,購買轉讓預售屋物件時,建議務必事先詢問房地產專業人士意見才下手,避免勞民傷財白忙一場!

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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