賣厝阿明/《平均地權條例》實施後 預售屋交易市場所產生的變化

新北市不動產仲介經紀商業同業公會林平川理事長(中)。 圖/林平川提供
新北市不動產仲介經紀商業同業公會林平川理事長(中)。 圖/林平川提供

這個單元我們邀請到新北市不動產仲介經紀商業同業公會林平川理事長來跟大家分享,林平川理事長表示,近年來,居住正義的口號響徹雲霄,會有這樣的情況發生不外乎是現今的房價過高,許多社會新鮮人認為目前的收入能力無法負擔,甚至將高房價的矛頭轉到投資客炒房這樣的因素,也因此許多支持居住正義的人認為應當要從遏止房屋投資買賣的行為,進而讓房價回歸合理的範圍,《平均地權條例》的修法便為此而來。

林平川理事長針對2023年7月所上路的《平均地權條例》中關於預售屋條例的部分,以下五項重點來敘述對預售屋市場的影響。提出以下說明:

1.禁止預售屋、新建成屋換約轉售

預售屋和新成屋買賣契約,除了賣給配偶、直系或二等親內旁系血親,或是特殊情況外,不得讓與或轉售給第三人。此外,建商也不能同意或協助契約讓與或轉售,違者可按戶(棟)處罰50到300萬。

2.重罰不動產炒作行為

依照新法規定,不動產炒作行為包括:散佈不實資訊影響交易價格、透過假交易創造熱銷假象、違規買賣不動產且明顯影響市場秩序,或是壟斷轉售不動產以牟利等。

違者將按交易戶數處最低100萬、最高5000萬罰鍰,並可要求限期改正;如果未在期限內改正,則可以連續開罰。

3.建立檢舉獎金機制

民眾對於不動產銷售或申報實價登錄的違規行為,可提出證據向縣市政府檢舉。若經查證屬實,將從實收罰鍰中提30%作為檢舉獎金,每案獎金上限為1000萬元。

4.管制私法人購屋

私法人購買住宅用房屋改為許可制,並限制取得後5年內不得移轉、讓與或預告登記,防止變相轉作短期炒作。

5.解約申報登錄

預售屋買賣契約若解約,建商應於30日內申報登錄,違規者將按戶(棟)處罰3至15萬元,並需限期改正;若期限內未改正,將按次處罰,處罰二次仍未改正者,按次處30到100萬元罰鍰。

林平川理事長表示,《平均地權條例》針對預售屋關制條例的實施主要是針對預售屋房價炒作,試圖讓想置產自住的人可以降低自投資客手中購入不公平價格的機率。因此就理想上來說,預售屋市場應當會產生價格的向下變化,然而真的會是如此嗎?

林平川理事長也對《平均地權條例》實施後,預售屋市場變化做出說明,我們可以從2023年預售屋成交量來看待市場對這項法案的預期與施行後的狀況,究竟預售屋市場是被衝擊導致價格崩盤,還是回歸正常的市場機制?

我們可以從2023年的三個階段來觀察其中的變化。

一、法案尚未明朗,市場觀望期(1-2月)

這段期間成交量變小,主要是因為整個市場都還不清楚《平均地權條例》的狀況是如何,因此無論是投資客或者是想買房的人都在等待法案的明朗,以便決定是否入場。

二、不朔及既往條件,使市場熱絡,脫手期(3-6月)

當法案正式確定之後,市場開始熱絡起來,其中一項不溯及既往的條件讓投資客可以趁此盡快脫手,進一步推動預售屋市場的交易量。

三、新法上路,正常市場機制期(7月之後)

法案正式實施之後,預售屋市場的交易狀況,主要是以真正想要置產、購屋自住的消費者為主。

接著就是大家關心的預售屋交易量與價格有受到衝擊嗎?就交易量來說,基本上每個區域都還是有不同的狀況,其中台南的變化是最為明顯的。

法案實施前,台南預售屋的交易量在前半年平均每月達到近900戶,但在下半年卻大幅減少到將近300戶。其中主要的原因可能是因為台南科學園區有許多的科技新貴,讓大量的投資客進駐。當法案通過之後,投資炒作的行為被明顯遏止,導致交易量大幅下滑,我們可以視為交易市場回歸正常應有的狀況。

另外像是台北市,在法案通過前後的交易量變化較為不太明顯,主要可能是因為這個地區的房價已經過高,想在此地置產的消費者逐漸往衛星區域來購屋,也因此讓桃園新竹等地的預售屋交易量不減反增,尤其新竹因為科學園區有大量的就業機會,加上房屋供給量相對較少,因此在價格方面仍然有成長的空間。

除了都會區,苗栗縣與彰化縣預售屋總價的中位數亦突破千萬,苗栗縣甚至超越高雄。這是因為苗栗縣緊臨有竹科的新竹市,受到竹科就業人口外溢的影響,導致預售屋價格節節高升。

彰化縣尤其相鄰台中市的彰化市進入台中市區非常方便,因此吸引到不少在台中市區工作的民眾於此地購屋,連帶影響預售屋價格。

東部預售屋一直以來都受到高資產與退休族群的青睞,作為渡假或退休居住使用。而東部又以觀光產業為主,即使《平均地權條例》通過之後仍然吸引到一些投資者的注意。

嘉義地區預售屋價格以太保市為例,受惠於台積電擴廠的傳聞,預售屋甚至有10%左右的增幅。

林平川理事長標示,從以上的資訊中,我們可以看得出來,在台灣人普遍有土斯有財的觀念中,房地產還是多數人認為最能保值與持有風險可控的置產標的,加上目前友善的貸款利率與貸款成數跟寬限期加持下,不管是首購/換屋/置產族…多半來說,對於購買持有房地產還是保持正向態度!

新北市不動產仲介經紀商業同業公會

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