賣厝阿明／買房專家提醒 別掉進買房四大詐騙坑

現今社會詐騙事件層出不窮，已造成不少民眾受害，但不法份子除了打電話或網路詐欺，其實也要小心「房屋買賣詐騙」，到底房地產詐騙有什麼手法？ 什麼跡象顯示該交易可能為詐騙？ 要如何防範？

這個單元我們請到宜蘭房地產專業經理人陳酉浰來跟大家分享，宜蘭房地產專業經理人陳酉浰特別將本篇分為以下幾個部分：

一.代書詐騙

二.抵押詐騙

三.產權詐騙

四.房客詐騙

五.如何防範房屋詐騙？

六.同場加映：本票裁定

一、代書詐騙

1.房屋交易僅透過指定地政士

由買方或賣方指定地政士(代書)，且不允許另一方找地政士或公正人士，藉機在合約加入不合理的條款，另外也有買方匯款後，代書未依約辦理過戶，還有的是先辦理過戶，賣家指定的帳戶卻沒收到款項。

2.中途更換主辦地政士

一開始先請真的代書來騙取信任，隨後臨時更換一個假的代書，讓買方或賣方來不及查證，接著就可能發生付款後，房屋卻沒完成過戶，或產權過戶了，卻沒拿到錢。

二、抵押詐騙

1.買方向賣方稱急賣急過戶

買方聲稱急著買房，並支付屋主一筆金額較高的頭期款，騙取信任得到權狀後，就拿去銀行抵押高額貸款，造成賣家收不到尾款，就連房屋都拿不回來了。

2.空頭支票買房後抵押貸款取財

賣方私下透過親友介紹，售屋給其他人，對方以「支票」付款，隨後得到房屋權狀，結果支票卻跳票，而賣家發現後為時已晚，因房屋早已過戶給另一人名下，並被設定抵押權賣掉。

三、產權詐騙

提供經過變造或過期產權資訊

此種手段，通常會利用假日或夜間簽約，就是為了使買家來不及做產權調查，這多半屬於產權有問題的房子，可能房屋為多人共有，或賣方沒所有權，甚至是房屋具他項權利卻無塗銷，例：地上權跟抵押權。

四、房客詐騙

1.假扮屋主騙訂金或頭期款

通常由房客假扮屋主，讓買家信以為真，接著騙取訂金或頭期款後人就消失，由於該類詐欺犯多是提供假身份資訊，所以也較難追查。

2.假租屋詐騙（罕見的新型態詐騙）

首先房客會偽造有房東簽名的本票，並向法院申請「本票裁定」，然後法院會用雙掛號寄送本票裁定公文到戶籍地址，而有房東貪方便將戶籍地設在租屋處，公文都被房客代收，假房客就取得了「本票裁定確定證明書」。

如果房東十天內沒抗告，法院就會裁定房東有欠租客錢，然後假房客向法院申請強制拍賣房屋，若第一拍流標，就直接告知法院願意承受房子，隨後就用最快速及隨便的價格透過仲介售出。

那可以追討回房子嗎？其實房客在得利之後，就會人間蒸發，若找得到人，按照現行法令其實也難以返還不動產，僅能向假房客追回不當得利的價金。

五、如何防範房屋詐騙？

1.妥善保管「房屋權狀、印鑑章、印鑑證明」。平時保管好，並別讓他人輕易知道放置何處，若不幸遺失，第一時間先去警局報案，再去申請補發，即能防止遭有心人士利用。

2.看清楚合約內容。 賣方所有權人本人印鑑用印時，要看清楚權利人為契約書買方名字或是指定買方第三人名字，如果有出現未知人員姓名，或奇怪條款，一定要確認後才能蓋章。

3.採雙地政士審查。 為確保安全交易，買賣雙方可各找一位具有合格證照的地政士來審查合約，最好該地政士亦有加入公會，這樣交易對雙方才有保障。

4.委託有公司登記的房仲。 建議委託專業及有合法公司登記的房仲業者，而且該房仲公司最好有加入「不動產仲介經紀商業同業公會」。

5.簽約前做足產權調查。 記得先行確認房屋所有權人、抵押權和其他他項權利，假設是透過仲介交易，簽約前會給買方一份「不動產說明書」，裡頭就有產權調查結果，若沒經過仲介買賣，可找信賴的地政士幫忙，也能自己去地政事務所調閱「土地和建物謄本、建物測量成果圖和地籍圖謄本」等資料。

6.要求簽訂履約保證契約。尋找第三方機構(銀行或經建公司)介入交易，確保雙方皆依合約過戶跟支付尾款，款項一但進了履約保證專戶，賣方跟代書都無法碰到錢，就不用擔心捲款潛逃的問題。

7.銀行抵押權不塗銷。 若房屋未塗銷抵押權，過戶前就要向銀行清償貸款跟申請證明，並到地政事務所辦理塗銷，這中間耗費不少時間，也能讓受害人察覺到是否為詐騙，降低風險。

感謝宜蘭房地產專業經理人陳酉浰 知識分享

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