賣厝阿明/買房專家提醒 別掉進買房四大詐騙坑

宜蘭房地產專業經理人陳酉浰。 圖/陳酉浰提供
宜蘭房地產專業經理人陳酉浰。 圖/陳酉浰提供

現今社會詐騙事件層出不窮,已造成不少民眾受害,但不法份子除了打電話或網路詐欺,其實也要小心「房屋買賣詐騙」,到底房地產詐騙有什麼手法? 什麼跡象顯示該交易可能為詐騙? 要如何防範?

這個單元我們請到宜蘭房地產專業經理人陳酉浰來跟大家分享,宜蘭房地產專業經理人陳酉浰特別將本篇分為以下幾個部分:

一.代書詐騙

二.抵押詐騙

三.產權詐騙

四.房客詐騙

五.如何防範房屋詐騙?

六.同場加映:本票裁定

一、代書詐騙

1.房屋交易僅透過指定地政士

由買方或賣方指定地政士(代書),且不允許另一方找地政士或公正人士,藉機在合約加入不合理的條款,另外也有買方匯款後,代書未依約辦理過戶,還有的是先辦理過戶,賣家指定的帳戶卻沒收到款項。

2.中途更換主辦地政士

一開始先請真的代書來騙取信任,隨後臨時更換一個假的代書,讓買方或賣方來不及查證,接著就可能發生付款後,房屋卻沒完成過戶,或產權過戶了,卻沒拿到錢。

二、抵押詐騙

1.買方向賣方稱急賣急過戶

買方聲稱急著買房,並支付屋主一筆金額較高的頭期款,騙取信任得到權狀後,就拿去銀行抵押高額貸款,造成賣家收不到尾款,就連房屋都拿不回來了。

2.空頭支票買房後抵押貸款取財

賣方私下透過親友介紹,售屋給其他人,對方以「支票」付款,隨後得到房屋權狀,結果支票卻跳票,而賣家發現後為時已晚,因房屋早已過戶給另一人名下,並被設定抵押權賣掉。

三、產權詐騙

提供經過變造或過期產權資訊

此種手段,通常會利用假日或夜間簽約,就是為了使買家來不及做產權調查,這多半屬於產權有問題的房子,可能房屋為多人共有,或賣方沒所有權,甚至是房屋具他項權利卻無塗銷,例:地上權跟抵押權。

四、房客詐騙

1.假扮屋主騙訂金或頭期款

通常由房客假扮屋主,讓買家信以為真,接著騙取訂金或頭期款後人就消失,由於該類詐欺犯多是提供假身份資訊,所以也較難追查。

2.假租屋詐騙(罕見的新型態詐騙)

首先房客會偽造有房東簽名的本票,並向法院申請「本票裁定」,然後法院會用雙掛號寄送本票裁定公文到戶籍地址,而有房東貪方便將戶籍地設在租屋處,公文都被房客代收,假房客就取得了「本票裁定確定證明書」。

如果房東十天內沒抗告,法院就會裁定房東有欠租客錢,然後假房客向法院申請強制拍賣房屋,若第一拍流標,就直接告知法院願意承受房子,隨後就用最快速及隨便的價格透過仲介售出。

那可以追討回房子嗎?其實房客在得利之後,就會人間蒸發,若找得到人,按照現行法令其實也難以返還不動產,僅能向假房客追回不當得利的價金。

五、如何防範房屋詐騙?

1.妥善保管「房屋權狀、印鑑章、印鑑證明」。平時保管好,並別讓他人輕易知道放置何處,若不幸遺失,第一時間先去警局報案,再去申請補發,即能防止遭有心人士利用。

2.看清楚合約內容。 賣方所有權人本人印鑑用印時,要看清楚權利人為契約書買方名字或是指定買方第三人名字,如果有出現未知人員姓名,或奇怪條款,一定要確認後才能蓋章。

3.採雙地政士審查。 為確保安全交易,買賣雙方可各找一位具有合格證照的地政士來審查合約,最好該地政士亦有加入公會,這樣交易對雙方才有保障。

4.委託有公司登記的房仲。 建議委託專業及有合法公司登記的房仲業者,而且該房仲公司最好有加入「不動產仲介經紀商業同業公會」。

5.簽約前做足產權調查。 記得先行確認房屋所有權人、抵押權和其他他項權利,假設是透過仲介交易,簽約前會給買方一份「不動產說明書」,裡頭就有產權調查結果,若沒經過仲介買賣,可找信賴的地政士幫忙,也能自己去地政事務所調閱「土地和建物謄本、建物測量成果圖和地籍圖謄本」等資料。

6.要求簽訂履約保證契約。尋找第三方機構(銀行或經建公司)介入交易,確保雙方皆依合約過戶跟支付尾款,款項一但進了履約保證專戶,賣方跟代書都無法碰到錢,就不用擔心捲款潛逃的問題。

7.銀行抵押權不塗銷。 若房屋未塗銷抵押權,過戶前就要向銀行清償貸款跟申請證明,並到地政事務所辦理塗銷,這中間耗費不少時間,也能讓受害人察覺到是否為詐騙,降低風險。

感謝宜蘭房地產專業經理人陳酉浰 知識分享

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圖/賣厝阿明提供
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