一貸難求嗎？當心「可衝高房貸額度」可能是詐騙話術

2024-09-15 11:25 聯合報／記者呂俊儀／台北即時報導

永慶房產專家提醒，小心申貸買房，勿信炒房團「能提高貸款額度」的AB約詐騙話術。圖／永慶房產集團提供

「就怕炒房團冷飯重炒，用話術騙民眾違法超貸！」永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，自傳出銀行房貸滿水位後，陸續有民眾在網路上分享對保後延後撥款，或是貸款利率很高等情形。但就怕有心人藉機作梗，利用民眾急迫申貸的心理狀態，慫恿民眾與賣方簽AB約，用比真實房屋買價更高的假合約，向銀行超額貸款。

如總價1000萬元的房子，理論上貸款八成僅能貸得800萬元，但若以假合約造假買價為1250萬元，貸款八成能貸得1000萬元。對買方而言，因真實買價不變，可多出近200萬元現金，以支應前期每月還款，或是補足不夠的頭款；而炒房團則能順利出脫手上房產，甚至帶動房價不正當飆漲，有助於其他房源套利。然而，炒房團沒說的是，做高房價向銀行超貸，將觸犯「刑法」使公務人員登載不實、偽造文書、詐欺等罪。

陳賜傑指出，「還有一種可能，是銀行實地房屋鑑價後，認為假合約買價過高，仍然以市價的1000萬元進行核貸，還是只能貸得800萬元。受害人若因此湊不出頭款，就得面臨違約，買不到房子還要賠償違約金。」更有甚者，詐騙集團還會鼓吹受害人信貸、找民間融資，以補足付款，或是由炒房團提供高利率的「公司貸」，讓受害人再背更多的貸款，未來若無力還款，受害人繞了一圈還是得把房子賣了還債，因為法拍價格通常不及市價，受害人怕是還要負債。

「提早做好個人理財規劃，才能在重要關頭提高房貸額度或條件。」陳賜傑表示，尤其銀行首重申貸者的還款能力，所以能否提出財力證明、維持良好信用、與銀行打好關係等，將是影響房貸成數及利率的關鍵。

在財力證明上，民眾如果能提出穩定的薪資入帳證明，如薪轉明細或銀行入款紀錄，有助於提高信任分數。其次，個人信用評分也是影響房貸利率的重要指標，只要信用卡維持正常繳款，無遲繳或動用循環利息、預借現金及超額刷卡等情形，也能證明自己是個優秀的還款人。

最後，民眾在申辦房貸前1至2年，可提早與特定銀行保持長期良好互動，像是集中存款、固定刷卡或投資基金，能讓銀行更加熟悉你的信用與財務狀況。

若是借貸人曾有信用不良紀錄，或是目標核貸金額與銀行方案有落差，陳賜傑建議，可找強而有力的保證人，像是信用紀錄良好、財力證明雄厚、現任公職人員和上市櫃企業員工等，通常能談到較好的房貸條件。