營建成本持續上漲 地主與建商「合建」該了解的分配比例

隨著城市發展與老舊建物耐震程度不足,加速推動都市更新與老屋重建已成為政府重要的政策。(圖由中力都市更新提供)
隨著城市發展與老舊建物耐震程度不足,加速推動都市更新與老屋重建已成為政府重要的政策。(圖由中力都市更新提供)

原物料價格上漲加上全台缺工問題,導致營建成本近期持續飆漲,估計整體上漲幅度已超過2成之多,且近來已有不少營造廠向建商提出「成本加成」的報價策略,甚至有些建商原本推出預售案的也部分改採「先建後售」的方式,打算把上漲的營建成本反映在未來的房價上。

許多地主想要將自家老屋換新屋,若是採用自建模式,需要慎選營造廠避免無法順利完工,雖然政府提供了容積獎勵誘因,但蓋房子所需建築成本動輒千百萬甚至上億,部分地主因自有資金不足,轉而透過與建商合建的方式達成舊物換新屋,改善居住生活品質並享受改建後的增值利益。

建商「合建」,首先地主要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少,再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規劃設計與建材設備,新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易時價查詢服務網(俗稱實價登錄)查詢;因為改建需要花錢,而地主一般會選擇與建商合建,通常是希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物,其中成本最主要就是建築興建費用,包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用,建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異,所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。

「合建比例」係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。建議地主在改建前先多多了解土地開發之相關規定,地主本身也要多了解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區,在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。合理的合建分配比例可以多請教專業人士,透過詳細的分析說明了解本身的權益,避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。

進行重建須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識,地主亦可以考慮以「委建」「全案管理」的方式,慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作為代理實施者共同合作完成重建,創造最大的利潤。

「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發表示,不管選擇哪一種方式進行都更危老重建都各有優缺點,相同的是都需要所有住戶及廠商的共同努力,加上政府提供的容積獎勵、補助、稅負優惠等,雖然重建要花費許多精力、金錢及時間,但是仍建議住戶們可積極參與、關心自身權利,找到最合適自己的重建方式及專業團隊,透過都更危老重建,使建物的耐震機能提高、更新後房屋價值提升,讓居住環境品質更安全、更舒適。

 

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【簡歷】 *姓名:戴雲發 *學歷:國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢 *經歷: 現任職務 : Alfa Safe耐震系統工法 創辦人 中力建築系統有限公司 總經理 中力都市更新股份有限公司 總經理 社團法人建築安全履歷協會 創會理事長 中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人 建築美學經濟文化協會常務理事 「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員 台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問 社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問 曾任職務 : 戴雲發結構技師事務所主持結構技師 桃園市政府都市設計審議委員會委員 新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師 新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員 新北市政府建築工程施工防救災委員 桃園市政府建築執照預審委員 桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員 台灣省結構技師公會桃園辦事處主任 桃園市結構技師公會常務理事 台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長 中華民國工商建設研究會第三十期會長 社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長 中壢高中校友會理事長 官網:《戴雲發 Alfa Safe》

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