賣厝阿明/空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎?專家提醒2件事

全國不動產萬華店店東黃坤洋。 圖/黃坤洋提供
全國不動產萬華店店東黃坤洋。 圖/黃坤洋提供

兩戶打通合法嗎?安全嗎?稅率又該怎麼算?想買兩套房,再把空間打通來住,可以嗎?隔壁的房子要賣,要不要買下來之後打通?打通之後的房子能買賣嗎?對房價是否會有影響?關於房屋打通的種種問題,阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑,從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。

台灣地狹人稠,尤其在都會區中,小宅產品是相當普遍,為了增加居住空間,有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或新成屋時,便事先規劃打通;有時候則是意料之外、順勢而為,例如因為家庭成員增加,隔壁戶的房屋又剛好要賣,就買下並與原本的房屋打通,增加居住使用的空間。

▌建議依法申請,並請專家評估安全性

黃坤洋表示,兩戶打通涉及兩大關鍵:合法性與安全性。首先,要依循法律,根據現行法規,打通房屋需要委託建築師申請變更使用執照,未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間,將違反《建築法》,可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。

其次,要留意安全性,為了確保房屋結構不受損,相關工程需要由專業結構技師評估,黃坤洋說,承重牆的改動最具風險,會影響穩定性,樑柱、牆體的改動也都得慎重評估;打通後因為格局改變,消防安全和逃生路線亦須重新規劃,特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範,也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後,其產權登記跟分戶,需自行向主管機關申請合併成一戶。

▌轉售出價格是否受影響?視情況而定

黃坤洋特別提醒,打通後的房屋若未經合法申請程序,未來假如要賣掉,可能會影響房屋出售價格;而有通過合法申請打通的物件,在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知,將打通與變更過的情況載明,否則可能會被視為瑕疵的一部分。

從業多年的黃坤洋分享,曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件,因為原本兩戶之間的隔間牆還在,只打了一個通道,後來就施工復原、把洞填滿就好,免去重新測量,這算是相對單純。另一種可能的情況,是打通後的物件格局較特殊,一般市場的接受度比較沒那麼高,就需要特別留心。

▌打通後自住,也適用千分之2自用稅率

在稅務方面,依照土地稅法的規定,土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,適用自用住宅用地稅率(千分之2)來課徵地價稅,以一處為限;但如果是用自己或配偶的名義,再購買房地,與原持有的房屋打通合併當成住家來使用,而且原本的房屋已由所有權人或配偶、直系親屬辦好戶籍登記,新購買的房屋不需再遷入戶籍,僅需申請並經稅務局派員實地勘查,兩戶就可計算為一處,適用自用稅率。

黃坤洋指出,兩戶打通的情況,也要合併計算符合自用住宅用地的面積限制,也就是都市土地面積不得超過300平方公尺、非都市土地不得超過700平方公尺,而且,取得新房屋及土地所有權後,要在當年的9月22日前向稅捐處提出自用住宅用地申請,經審核過後,才能在該年度適用自用稅率,如果逾期申請,則從隔年開始適用。

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