張旭嵐/換屋族「淚滴卡卡」!限貸令沒鬆綁 先買or先賣優缺點一次看
限貸令卡住許多購屋族的腳步,連新青安族或首購族都需要排隊等候,不過換屋族更頭痛,要貸款仍得簽切結,且限制一年內得出售第一屋,央行在貸款上綁手綁腳,就是擔心掛一漏萬,防堵非自住投資客有機可趁。
不過真換屋族可就要淚潸潸,面對家庭人口成員增加,或是因為工作生活需求需要移居換屋者,此時眼淚哭不出來,也吞不下去,真是進退兩難。
目前換屋族面臨的兩種做法,先買再賣,或是先賣再買,各有優缺。
先買再賣 簽切結書仍是首購
目前央行採取「簽切結換信任」的作法,也就是確認「真換屋」的身分,同意一年內出售原房產,以便享有銀行首購貸款的條件,反之,若沒有在一年內出售,則銀行有權追討所享有的低利,和收回三成貸款額度。
雖然有了切結書的方式,緩解貸款成數上的衝擊,不過須在一年內賣掉舊屋,這中間變數仍多。包括依照近期申請房貸的排隊撥款流程,至少要三個月起跳,加上銀行作業和帳務編列考量,年底收件撥款速度趨緩,急起來真會要人命!還有裝潢工程期的考量,從丈量畫圖到施工,缺工潮之下,一切都快不了。所以現在換屋族買新房後要交屋入住,恐怕都要個半年八個月。
一旦搬家入住新屋後,再整理舊屋,打掃乾淨後出售,依照現在的市況,要等到有能力貸款的買方,出理想的價格,都需要緣分,若面臨出售的期限在即,多少會有讓利銷售的壓力,也形成財務上的變數。
先賣再買 可享新青安貸款
比較起來,先賣再買,就成了相對安全的作法,尤其是財務預算比較有限的換屋族,比較建議先賣屋再規劃下一步。好處是可以依照自己的步調,有理想價格再脫手,也更有把握安排下一屋的頭期款,何況,名下無房無貸,就還有機會使用利率較低的新青安貸款,一舉數得。
缺點就是換屋的空窗期,需面臨暫時租屋的問題,也就是可能得搬家兩次,增加居住成本和麻煩。不過,如果買方是非新青安購屋者,還可以商量是否可以短期售後回租,直到買到新屋之後再一次搬家,減少換屋過程的麻煩。
央行鐵了心要打房,雖然為換屋族開了「切結小門」,但是換屋族仍是左右為難,若真要換屋,可得多方排列組合,若原本只是為了舊換新的自住族群,也可考慮局部裝修的方式,將舊屋況更新,也可以讓換屋計畫減壓延後,伺機待發。
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台灣房屋-張旭嵐
台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷:1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照:就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作:不買豪宅買好宅(商周) ★Podcast:嵐姐好家在 ★粉專:張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公
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