房價要跌了 李同榮:預售比成屋慘、這些區可卡位

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

房市趨勢專家李同榮表示,全台房市從7月起交易量逐月萎縮,預料將於第四季由多轉空,成屋市場房價平均跌幅在9-12%之間,預售市場跌幅會較成屋市場多出5%左右,成屋供給量大且商圈未成熟的區域跌幅會高於平均值。

他表示,雖然整體呈下修走勢,但區域表現強弱分明,桃園市因人口大幅淨流入,台北市因漲幅不高,兩大都會將是七都最具抗跌城市。

另外,高科技進駐園區、高鐵軌道經濟特區、高度成長商圈重劃區等「三高區塊」,將展現強勁抗跌優勢,並將成為下一波房市回升後的主力市場,購屋人可擇優而入。

李同榮表示,房市在主升段時若受外力干預導致交易量縮,則房市會有鎖碼效應,房價不跌反漲,市場則會呈現價量背離,隨後還會有一段價量俱揚的末升段行情。

但若房市在末升段甩尾時,受外力干預或利空影響,交易量急速萎縮,房市很快就會價量俱跌而由多轉空,這就是目前房市的現況走勢,8月、9月量縮現況若延續到10月,交易動能就難以支撐房價下跌的趨勢。

至於這波房價會跌多少,李同榮表示,由於經濟增長基本面雖受全球經濟成長趨緩影響,但仍處微幅上升趨勢,加上資金動能強勁、降息利多走勢、成本居高不下,此波房價跌幅有限,成屋市場在9-12%之間。

李同榮表示,在此階段,購屋者不必太在意那些區域是重災區,反而應關注進可攻、退可守的「三高」抗跌區,這些區域將是下一波房市回升後的主力市場。

三高抗跌區分別是:

一、高科技進駐園區:

從股市近年多頭走勢觀察,Al與半導體高科技產業鏈扮演一支獨秀的角色,全台高科技進駐園區將展開高就業、高收入、高購屋能力的潛力特區,園區核心地區房價抗跌性第一。如新北林口、桃園龜山、新竹竹北、台中中科、台南南科、高雄楠梓橋頭等區。

二、高鐵軌道經濟特區:

高鐵軌道經濟促進特區商圈發展,並縮短南北距離,outlet與大型商場進駐帶動高鐵商圈發展,同時也促進特區人口淨流入,其中包括已成熟的高鐵商圈,如台北南港、新北板橋、桃園青埔、新竹竹北,半成熟的台中烏日、台南歸仁、高雄左營、以及未成熟二線城市具潛力的高鐵特區。

三、高度成長商圈重劃區:

近幾年都市重劃範圍與規模不斷擴大,但商圈成熟性不盡相同,未來房價走勢也會兩極化,量大且商圈未成熟的重劃區房價將會有較大的波動起伏。

例如過去的竹北與青埔特區,歷經十幾年的上下波動。而商圈已趨高度成熟的重劃區若再有軌道經濟利多與科技園區加持,就算量大,但其抗跌性仍強,消化餘屋力道也較強,例如台北南港經貿園區、北士科,新北新板特區、新莊副都心、桃園青埔特區、新竹竹北、台中七期、台南東區平實、高雄濃十六、美術館特區、灣區等。

李同榮表示,房市雖然偏空走勢已定,但因跌幅有限,首購者不必過於觀望,房市因經濟成長、通貨膨脹等因素,長線走勢仍會一波比一波高,套牢機會不大,等待與觀望,並非最佳策略。

資料來源/吉家網
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