賣厝阿明／第七波信用管制鬆綁專家預估2024第四季房市交易量能

2024-10-11 10:22 聯合新聞網／賣厝阿明

房地產專家張惠山。圖／張惠山提供

房地產專家張惠山觀察近20年（2005年~2024年）的房屋價量趨勢，從價格指標可見2005年後房價有逐年上漲趨勢，更於2009年及2010年呈現2位數的指數成長，價格成長速率看似過快，所以政府於2011年開始施行奢侈稅政策，奢侈稅是直接依照「銷售價格」來課徵10％或15％的特種貨物及勞務稅。

因為以實際售價課稅，也讓當時熱絡的交易市場瞬間凍結，奢侈稅政策施行後買賣移轉量就相對難以超越2011年之前各年的移轉量能，故往後各年度量能大約維持在2011基期點的70%~90%之間的量能表現，故個人認為其量能表現為當今房屋市場的常態表現，直至2023年8月實施新青安政策後，成交量開始上升，2023年第1~3季原本量能不佳，於第4季開始回補，量能逐月擴張，更於2024年1~8月量能指數擴增至超越2011年基期。

然由價格指標可見，在奢移稅實施第2年後價格開始修正，修正至2016年奢移稅退場改由施行房地合一稅後，房價漸為平穩。直至2020年新冠肺炎爆發後，又逢數個房價關鍵要素影響，例如：

1.房貸利率調降至歷史最低（2020年1.423%及2021年1.354%）
2.股市由萬點左右拉升至2萬點上下
3.通膨影響（2021年通膨率為1.98%，創13年來新高）
4.營造業缺工缺料成本上漲（外籍勞工因疫情暫停輸入）

房屋價格指標又開始呈現2位數的成長，政府也開始關注其漲幅，開始投入信用管制措施，於2020年12月第1波至2024年6月的第6波，但成効並不明顯，再加上2023年8月實施新青安政策後漲幅更加凸顯，直至2024年8月為止，價格指標甚至一口氣拉升27點，創20年來價格漲幅新高，故政府於2024年9月施行第7波信用管制，大家稱之為「金龍風暴」，也堪稱有史以來最重的打房政策，故量能與價格調整收斂是必然的。

綜上所述，房市於2024年9月開始將進入盤整期， 9月五都（因颱風停班除排高雄）移轉棟數較8月下修約7%左右，可見第7波信用管制已逐漸對房市交易產生影響，故今年度各界原本預估移轉總量約會來到36萬棟，現在應該會有所調整，張惠山預估全年將下修至34~35萬棟左右，其量能也會是近10年高點。

2025年後則慢慢回到常態基本量能，也就是2011年為基期的7成~9成買賣移轉量，平均約為31萬棟上下，故不動產從業人員無需過度反應，影響不動產從業人員績效的從來不是市場景氣的好壞，而是人的態度與執行力，應更積極的做好服務品質及交易安全，並維持基本作業量，相信你同樣會呈現過人的業績表現。

更多房市觀點看法，群洋國際地產總經理張惠山https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607