名人找個家／眾勤法律事務所律師陳全正買房盯三細節

2025-10-04 01:04 經濟日報／記者歐芯萌／台北報導

眾勤法律事務所律師陳全正。陳全正／提供

新青安貸款最新放寬措施，自9月1日起，將撥款案件排除在《銀行法》第72條之2的不動產放款比率（存款及金融債總和的30%）計算之外。為協助想買房的年輕人，眾勤法律事務所律師陳全正有三點提醒，要注意條件限制、自身還款能力，並留意實務細節－房屋鑑價和貸款。

第一點，陳全正表示，新青安釋出利多，但要注意相關條件限制。例如，新青安和自購住宅貸款利息補貼都有申請條件，像利息補貼銀行會評估若收入超過門檻（排富條款），可能無法申請；以及台北最高補貼最高250萬元利息、新北則是230萬元，不同縣市的條件都不一樣，要先研究清楚。

第二點，陳全正提醒，要評估自身經濟條件、還款能力，買房前先試算還款資金是否足夠。比如在雙北買房，即便有新青安貸款，但金額還是不夠；扣掉新青安之外的金額，仍必須背負傳統的銀行房貸，因為銀行不會只做新青安，因此還會涉及不同的貸款條件、還款年數跟期限。

陳全正舉例，有民眾40歲後才買房，但銀行預設的還款能力，年齡評估上限通常是70歲，那麼銀行就會把還款年限壓在30年期，沒有辦法貸到40年期。這將會面臨除了新青安之外，還有一部分屬於一般房貸，過了寬限期之後，每個月需負擔的金額也都不小。至於第三點，陳全正提到，由於銀行會評估貸款成數，即便能貸到八成上限，但請銀行是以房屋的「鑑價金額」而非「交易價格」去計算。

陳全正說明，例如有民眾購入一間台北市中古屋，總價4,000萬元，理想是向銀行貸款八成，也就是準備兩成包含頭期款、交屋款大約800萬元，貸款3,200萬元。而貸款金額之中，1,000萬元申請新青安，剩下2,200萬元是背銀行的房貸。

他點出，問題是，購入4,000萬的房子（預售屋比較不會有此問題），銀行鑑價時未必接受房屋這個價格，而是以實價登錄、銀行自身有承作類似物件的相關資訊評估後，可能判定這間房僅有3,200萬的價值。如此一來，即使銀行願意貸款八成，但八成金額只有2,560萬，實質上等於貸款只貸了六成四。

陳全正表示，所以在看房子做物件評估時，一定要去了解當地的交易行情，不只是價格，交易量也很重要。例如同樣4,000萬條件的房子，一樣是蛋黃區的台北市中正、大安區，可能因為中正區相對於大安區的公家機關較多、交易資訊較少、記錄較久，而大安區物件較密集、交易量更大，可能影響銀行鑑價的信心。