賣厝阿明/第七波信用管制鬆綁 專家預估2024第四季房市交易量能

房地產專家張惠山。 圖/張惠山提供
房地產專家張惠山。 圖/張惠山提供

房地產專家張惠山觀察近20年(2005年~2024年)的房屋價量趨勢,從價格指標可見2005年後房價有逐年上漲趨勢,更於2009年及2010年呈現2位數的指數成長,價格成長速率看似過快,所以政府於2011年開始施行奢侈稅政策,奢侈稅是直接依照「銷售價格」來課徵10%或15%的特種貨物及勞務稅。

因為以實際售價課稅,也讓當時熱絡的交易市場瞬間凍結,奢侈稅政策施行後買賣移轉量就相對難以超越2011年之前各年的移轉量能,故往後各年度量能大約維持在2011基期點的70%~90%之間的量能表現,故個人認為其量能表現為當今房屋市場的常態表現,直至2023年8月實施新青安政策後,成交量開始上升,2023年第1~3季原本量能不佳,於第4季開始回補,量能逐月擴張,更於2024年1~8月量能指數擴增至超越2011年基期。

然由價格指標可見,在奢移稅實施第2年後價格開始修正,修正至2016年奢移稅退場改由施行房地合一稅後,房價漸為平穩。直至2020年新冠肺炎爆發後,又逢數個房價關鍵要素影響,例如:

1.房貸利率調降至歷史最低(2020年1.423%及2021年1.354%)

2.股市由萬點左右拉升至2萬點上下

3.通膨影響(2021年通膨率為1.98%,創13年來新高)

4.營造業缺工缺料成本上漲(外籍勞工因疫情暫停輸入)

房屋價格指標又開始呈現2位數的成長,政府也開始關注其漲幅,開始投入信用管制措施,於2020年12月第1波至2024年6月的第6波,但成効並不明顯,再加上2023年8月實施新青安政策後漲幅更加凸顯,直至2024年8月為止,價格指標甚至一口氣拉升27點,創20年來價格漲幅新高,故政府於2024年9月施行第7波信用管制,大家稱之為「金龍風暴」,也堪稱有史以來最重的打房政策,故量能與價格調整收斂是必然的。

綜上所述,房市於2024年9月開始將進入盤整期, 9月五都(因颱風停班除排高雄)移轉棟數較8月下修約7%左右,可見第7波信用管制已逐漸對房市交易產生影響,故今年度各界原本預估移轉總量約會來到36萬棟,現在應該會有所調整,張惠山預估全年將下修至34~35萬棟左右,其量能也會是近10年高點。

2025年後則慢慢回到常態基本量能,也就是2011年為基期的7成~9成買賣移轉量,平均約為31萬棟上下,故不動產從業人員無需過度反應,影響不動產從業人員績效的從來不是市場景氣的好壞,而是人的態度與執行力,應更積極的做好服務品質及交易安全,並維持基本作業量,相信你同樣會呈現過人的業績表現。

更多房市觀點看法,群洋國際地產總經理張惠山https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607

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