賣厝阿明/買屋風險一屋二賣 看看總監妙解方

瑞麥地產-首府加盟營業處總監熊寶榮。 圖/熊寶榮提供
瑞麥地產-首府加盟營業處總監熊寶榮。 圖/熊寶榮提供

2013年基隆市中山區推出的預售建案「海吉市」,總戶數77戶竟被成交700次,2019年經由地院查封,一直到去年11月辦理第一次拍賣,當時一屋二賣糾紛事件,引發社會廣泛關注。阿明特別邀請到在不動產從業超過30年的瑞麥地產-首府加盟營業處總監熊寶榮,來為大家說明為何屋主要犯險一屋二賣、此行為的法律效力及如何預防。

買賣雙方簽訂合約後,在房地移轉登記給甲買方前,賣方見市場價格變動,就與乙買方簽訂同一房屋標的的買賣契約,並將房屋的所有權登記給乙買方,導致甲買方無法取得購買的房屋標的。

熊寶榮總監指出,發生一屋二賣的原因有二:第一,賣方坐地起價,通過再次出售房屋獲取更高的收益第二,買家缺乏房地產交易知識,未能意識到簽訂買賣合約和產權登記之間的法律差異。合約在法律上意味著僅擁有債權,而債權沒有排他性且具平等性,因此賣方不管與前手買方或後手買方所簽立的買賣契約都是有效的;根據民法758條「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。前項行為,應以書面為之。」可知不動產的取得在法律上必須透過登記,才能真正擁有。

那麼該如何預防買到一屋二賣的物件,熊寶榮提供幾項建議:

1. 要求賣方提供權狀正本:在簽訂買賣契約書時,通常代書和仲介會要求賣方提供權狀正本,若賣方未能提供,則無法進入地政機關程序。

2. 即時進行房產過戶登記:購房後應盡快進行過戶登記,確保成為合法所有者。

3. 使用履約保證:透過履約保證的機制來保障買賣價金的安全。

熊總監回憶,多年前服務一宗位於天母豪宅的案件,簽訂買賣契約的當下,請賣方提供權狀,賣方表示忘記帶,所以代書就先進行簽約,再請賣方盡快補上,簽約後賣方不斷要求買方同意先動撥履保專戶內的簽約金,但由於賣方始終未繳交所有權狀予代書,在買賣程序尚有瑕疵的情況下,依流程拒絕讓賣方動用。後來才知道賣方早已將權狀抵押給地下錢莊,而且其亦有一筆信用貸款,總借款金額已超過買賣成交總價。最後經由總監主動積極努力地邀約銀行、地下錢莊三方一起面談,歷時三個多月的磋談,才讓案件順利成交,促成三贏的局面。

民眾若真的遇到一屋二賣的情況,有哪些權益是可以請求賠償的:

1. 請求損害賠償及解除契約:依民法第226條及第256條規定,買方可以請求因預期取得預售屋所有權的支出,和因沒有取得預售屋所有權所遭受損失的損害賠償,包括已支付的仲介費、傢具裝潢費用等。

2. 返還價金:若賣方未履行合約之義務,買家有權解除合約並要求返還已支付的價金及利息。

3. 違約金:尊重契約精神,須賠買賣總價15%以內的已付價金,或依合約約定的違約金賠償。

4. 價差損失:在可以舉證的情況,賣方二賣時的價差所得作為賠償。例如賣方簽約賣給A買方1000萬,最終賣給B買方1500萬,就可以向賣方求償中間價差500萬。

5. 刑事追訴:如果賣方有故意欺瞞的情形,同時跟二人以上簽訂買賣契約,從中牟取不法之利益,可能觸犯刑法§339詐欺罪。

依據內政部不動產資訊平台的糾紛統計數字,近年來一屋二賣的情況已大幅下降至個位數,這一成果來自於第一線代書、仲介對交易安全的守護,以及政府努力推行的多項政策。熊寶榮建議,民眾若購買成屋時,應選擇誠信良好的代書與仲介服務協助把關。若購買預售屋,則應選擇信用良好的建商,並仔細審閱合約細節,確認有預售屋履約保證機制。

此外,自110年7月起,規定預售屋在銷售後30日內要進行申報,申報後約40天會在網站揭露,民眾可以上預售屋實價登錄網站查詢,多一道把關,降低預售屋買賣資訊不透明的風險。透過以上方法避免在購房過程中碰到一屋二賣的情況,讓民眾能安心成家。

更多買房問題免費諮詢總監熊寶榮🡪https://www.facebook.com/groups/156422411525191

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