賣厝阿明/三明治租屋關係 專家提醒如何保障權益

租屋示意圖。圖/ingimage
租屋示意圖。圖/ingimage

租屋市場中,房東房客(二房東)、二房客構成一種特殊的三明治關係,房東與房客簽訂租屋契約,房客未擁有房屋的所有權,但把租來的房子一部分轉租給二房客使用,自己成為了二房東,關於租屋碰到這種三明治關係會有風險嗎?是否合法?想當二房東的話要注意什麼?跟二房東租房需要注意什麼?阿明邀請到代租代管服務超過千件的太平洋房屋桃園楊梅店張鴻祥店東來幫民眾做解說。

張鴻祥表示,二房東大致可分為兩種類型,一種是民眾分租或投資轉租,另一種是專業型的包租代管業者。市場會遇到多種租屋狀況,有人喜歡居住有家的感覺,所以租了整層或整棟屋子,然後再將未使用的空間分租出去,降低獨資負擔房租的壓力;有人是以此做為投資,賺取轉租的差價;還有專營包租代管業者,透過專業、管理、整修、媒合房客讓房子更快租出去,幫房東解決管理與出租的事情,賺取合理的服務費用。

太平洋房屋桃園楊梅店張鴻祥店東(左五)。 圖/張鴻祥提供
太平洋房屋桃園楊梅店張鴻祥店東(左五)。 圖/張鴻祥提供

想要當二房東,首先要確認租賃合約中是否有禁止轉租的條款,並且要取得原房東同意才是合法轉租。在合法轉租的情況下,原房東跟二房東的租約仍然存續,不受影響。但如果二房客對租屋造成任何損害,除非符合民法第432條第2項但書之情形可排除外,其餘根據民法第432條第2項和第444條第2項的規定,原房東可以向二房東請求損害賠償;由於原房東跟二房客之間並無契約關係,故原房東是不能直接向二房客收取租金,但可依民法第184條第1項前段規定,向二房客請求侵權行為的損害賠償;二房東跟二房客間的新租約,彼此互負租約上的權利義務,因此,二房客對於租屋造成任何損害,除有民法第432條第2項但書之情形外,二房東也可依民法第432條第2項的規定,向二房客請求損害賠償。張鴻祥補充,由於二房客的租約在法律上的關係是與二房東訂立,故當二房客租屋上的權益受損時,原房東沒有法律責任,所以二房客僅能向二房東求償。

張鴻祥說明,由於二房東的轉租行為將構成房東、二房東、二房客的三明治關係,由於三方在法律關係不同,簽約時也要注意幾個重點:

二房東簽約要注意!

1. 取得房東同意:務必取得房東的書面同意,並簽訂「轉租同意書」或「授權委託書」,以避免後續爭議。

2. 租賃範圍及責任:與二房客約定好租賃範圍及維護和修繕責任的歸屬。

二房客簽約要注意!

1. 確認二房東身份:承租前務必確認二房東的身份,並要求提供合法的「轉租同意書」或「授權委託書」證明。如果二房東是違法轉租,原房東有權終止二房客的租約,若無法提供證明,應拒絕承租。

2. 明確合約內容:與二房東簽訂的租約內容必須明確權利和義務,包含承租範圍、租期、付款方式和時間、費用分攤等。所有相關條款都應詳細寫明,並拍照記錄承租時的屋況,保留租屋期間的收據,以備後續發生糾紛時作為證據。

3. 租約終止條款:原租約與新簽訂契約的起始時間可能不同,若原租約到期導致與二房東的合約必須提前終止,二房客只能向二房東求償。

張鴻祥提醒,二房東詐騙事件層出不窮,曾有二房東提供一次付清租金房租可打八折,後來收款之後就捲款消失的情況;或是趁原租約快到期時把房屋二手轉租後人就消失。因此無論民眾是想當二房東還是成為二房客,務必進行身份驗證或查明業者的合法營業登記,並且務必詳細檢視與確認合約條款與內容,雙方合意的約定要白紙黑字寫入合約中,將租屋爭議降至最低,讓租屋過程安心順利。

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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