賣厝阿明／預售屋紅單不能退？專家搖頭：預約單不等於合約書

《平均地權條例》上路嚴禁投資炒作房產價格，買賣轉讓紅單正式進入歷史，不少民眾對紅單很陌生，究竟什麼是紅單？紅單在買賣房屋時又具什麼功能呢？買了預售屋還有機會轉讓給別人嗎？這篇阿明邀請到太平洋房屋新莊店羅傑郁經理來跟民眾做說明。

羅傑郁說，坊間在買預售屋時提到的紅單其實全名是房屋買賣「訂購單」或「預訂單」，這張單是指建商在潛銷或開賣時，提供給買方預約保留的訂購權益，它能確保買方在未來能以當時所約定的價格購買約訂好的產品，因為客戶端拿到的訂單通常是紅聯，也就出現有紅單一詞。

至於，什麼時候會取得紅單呢？當民眾向建商購買預售屋或新成屋的時候，通常會先付一筆較小的定金然後取得這張紅單，約等1週左右買方確定已經審閱完成合約內容以及對房子沒有任何問題，再以紅單向建商換取正式的買賣契約；若民眾購買的是潛銷產品，就會等建商正式開案再通知換合約。特別提醒，紅單定金基本上是可以全額退還的，但仍要視紅單上是否有其它約定，例如：「…致不能履行時，定金不得請求返還」的字樣，也確實有相關民事判決成立訂金沒收的案例發生。

羅傑郁指出，過去有投資民眾藉由買賣轉讓預售屋賺取差價，許多熱銷建案一戶難求的情況，就會有操作空間，但這樣操作的產品必然伴隨一部份風險與未來可能的損失，像是一手屋主甲跟建商用1000萬的金額購得A預售屋，建商還未交屋前甲將A預售屋的合約用1200萬轉賣給屋主乙，甲要賺取200萬的差額前提下，是需要建商確認與同意，協助好換約程序跟預售屋實價登錄的買方資料更改，才能成立，也因為轉單是權益轉讓，所以實價登錄仍會以合約記載金額為準，也就是乙花了1200萬購得A屋，但實價登錄上只會顯示1000萬，未來出售房子時是無法真實反映當初的花費成本。

羅經理表示，在平均地權條例施行下，已不能像之前一樣建商同意就做換約，基本上建商也不會同意協助換約，若被查到或舉發最高可罰到300萬，更不建議私下約定去承擔更大的風險，因此，若真的沒有評估好自身財務狀況，買完後必須讓出房屋的話，就只能轉向建商協議進行解約。不過，政府也有釋出合法換約的條件或情況，若符合以下條件，是可以合法進行出售轉約的！

內政部公告的6種特殊情形，每2年換約1戶為限：

1. 非自願離職且超過6個月未就業。
2. 本人或家庭成員，罹患重大傷病或特定病症，須6個月以上全日照顧。
3. 本人或家庭成員的房屋，因災害毀損而須另行租屋。
4. 本人或家庭成員發生意外事故，導致第三人死亡，或重傷須6個月以上全日照顧。
5. 原買受人死亡，其繼承人無意保留。
6. 共同買受人間轉售或讓與。

另有以下3種情況不需申請即可轉售，無時間與次數限制：