賣厝阿明/買房菜鳥補習班「房事辭典」-海砂屋

高雄房仲歐膩潘筱喬。 圖/潘筱喬提供
高雄房仲歐膩潘筱喬。 圖/潘筱喬提供

小明:「爸爸~為什麼大伯突然要跑來跟我們一起住啊?」

小明的爸爸:「因為大伯不小心買到海砂屋,怕住在那裡有意外,先搬來跟我們一起住,再處理後續問題。」

小明:「海砂屋?那是什麼呀?」

這個單元我們請到高雄房仲歐膩潘筱喬來跟大家分享,一般來說:建商蓋房子時,使用含有氯離子的海砂,而非正常使用的河砂。海砂中的氯離子會導致牆面滲出白色痕漬,形成「壁癌」。長期下來,氯離子加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落、損害房屋結構及危害安全。

其實,目前新建房屋其實不太會有海砂屋問題,但是,海砂屋這個名詞還是讓許多買房小白望而生畏,有鑑於此,高雄房仲歐膩 潘筱喬 特別詳細羅列了以下六點來跟大家分享海砂屋相關知識~

一、海砂屋的定義

二、海砂屋特徵

三、海砂屋檢測

四、買到海砂屋怎麼辦

五、如何避免

六、自保三步驟

一、海砂屋的定義

.海砂屋是指使用氯離子濃度高的海砂建造的房屋,可能導致牆面滲白、壁癌、鋼筋鏽蝕,危及結構安全。發生最多的是在70-80年代,河砂供應不足,法規尚未健全,許多建商使用海砂取代河砂,是海砂屋盛行的時期。

.定義標準:依據中華民國國家標準CNS 3090的定義,海砂屋指的是「混凝土氯離子含量超過標準值」,新拌混凝土氯離子含量不得超過0.15kg/m3,是全球最嚴格規範。

二、海砂屋特徵

.牆面有壁癌現象:因鹽分釋出,使海砂屋的牆壁表面有白色結晶物、油漆剝落或容易潮濕等壁癌現象,但海砂屋壁癌現象與一般壁癌相似,仍必須同時檢查是否有其他海砂屋的特徵出現。

.天花板、牆面有裂縫:氯離子會使鋼筋腐蝕、膨脹,擠壓後便造成混凝土爆裂、產生裂痕,使得裡面的鋼筋接觸空氣中的水和氧氣,造成鋼筋生鏽。

.混凝土大面積剝落:最明顯的海砂屋徵兆,若有此情形,須立即請專家鑑定。

三、海砂屋檢測

.檢測方法:氯離子含量檢測,非主結構牆面鑽取樣本進行檢測。

.檢測機構:建議聯繫建築師公會、土木技師公會、結構工程技師公會等專業機構,或參考政府公告的鑑定機構名單。

.檢測費用:約4,000-10,000元,由委託檢測者先行支付,但敗訴可能由敗訴方負擔。

四、買到海砂屋怎麼辦

.檢查契約:檢查契約中是否有對氯離子含量的約定標準。

.檢測蒐證:委託專業機構進行氯離子檢測,取得鑑定報告書。

.評估補強:根據檢測結果評估補強措施與成本,作為協商或訴訟的參考。

.法律救濟:可參考民法第359條瑕疵擔保規定,請求減少價金或解除契約,但要記得時效限制。

五、如何避免

.慎選建商與仲介:選擇信譽優良、較具規模的建商或仲介公司。

.詳閱文件:仔細閱讀不動產說明書、購屋契約與使用執照,注意是否有對氯離子含量的約定標準。

.索取保證書/進行檢測:與建商溝通取得氯離子檢測保證書,或在購買中古屋時取得賣方同意進行檢測。

六、自保三步驟

.新成屋通常不會出現海砂屋現象,須打聽建商過往的建案及商譽,向信譽優良的建商購買房屋,確保建築品質。

.要求建商在房屋買賣合約書中註明絕非海砂屋,作為日後求償之依據。

.事先委託專業機構,如各地建築師公會、土木技師公會、結構技師公會和工業技術研究院進行海砂屋檢測

感謝高雄房仲歐膩潘筱喬知識分享

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圖/賣厝阿明
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