全球建商倒閉潮蔓延,台灣風平浪靜?李同榮:四大支撐主因

台中房市示意圖。記者游智文/攝影
台中房市示意圖。記者游智文/攝影

繼亞洲中國房市泡沫崩盤,大建商倒閉風潮蔓延,歐洲奧地利房產巨頭西格納29日宣布破產,全球先進國家房市正陷入暴雷颱風圈中,而台灣房市為何相對顯得風平浪靜?房市趨勢專家分析台灣房市支撐有4,包括超漲幅度有限、央行保守限貸、大建商財務健全以及台灣升息溫和、剛需強勁等,雖目前處高檔反轉風險中,但終將以盤代跌,微緩著陸,不會有崩盤危機。

李同榮指出,從2019年開始,全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速,先進國家房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速,全球央行不得不採持續升息機制,除控制通膨不再惡化,並收縮市場資金,當然影響到2023年全球經濟開始走軟,房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下,資不抵債的大型建商開始相繼倒閉,並陸續產生骨牌效應。

李同榮進一步分析,中國三大民營房企恆大、碧桂園、遠洋接連暴雷,韓國因一年持續升息八碼令房價由多轉空急跌,而近年從歐洲英國、德國、瑞典、奧地利再到澳洲、中國、韓國、甚至加拿大,建商倒閉潮如野火蔓延,但台灣房市,如同處在颱風的風暴中卻顯現得風平浪靜,分析其房市支撐力主因有四:

(一)超漲幅度有限,跌幅也有限。從2019-2023年間,全台六都5年的平均漲幅,扣除營建成本增加、物價上漲、與經濟成長率,評估房價漲勢合理性與超漲幅度如下:1.房價平均漲幅:五年漲幅六都平均漲幅60%、平均年漲幅12%。2.營建成本:五年增加20%、平均年漲幅4%。3.消費物價:五年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7%。4.實質房價平均漲幅:五年漲幅60%-20%-13.5%=26.5%、平均年漲幅26.5%/5年=5.3%。5.平均經濟成長率:5年每年平均經濟成長率3.4%。6.每年實質均價超漲幅度:5.3%-3.4%=1.9%。

由上述數據分析,此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅,扣除營建成本、物價、經濟增長等因素,實際超漲幅度有限,市場轉空時,跌幅也很有限,因此台灣房市不會有崩盤危機。

(二)央行保守限貸,嚴控建商資金槓桿操作:相對於先進國家對建商融資控。管與衍生性商品控管的鬆散,台灣央行是過度保守,5次限貸對風險控管提前部署,壓抑房市的過度擴張,爛尾樓風險只局限於小型建商,影響整體房市不大。

(三)大建商財務健全,獲利穩健:台灣房企上市公司近十年來朝向多角化經營,財務結構相當健全,獲利穩健,由於建商口袋深,經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力,餘屋得以因市場機制 推案量縮慢慢消化,因此不會有價格崩潰與資金缺口的衝擊。

(四)升息溫和,剛需強勁,衝擊房市有限:近兩年台灣五次,2022年共升息2.5碼,2023 年至今則升息0.5碼。因為升息幅度有限,且市場剛性需求的支撐力道強勁,相對於房市的衝擊也非常有限。

李同榮最後分析,根據國際清算銀行(BIS)2022的數據,整體先進國家家庭債務/GDP比重約為70%左右,家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、中歐、南韓、加拿大等國家。自2019開始全球資金量化寬鬆,新進國家房市都走一波多頭走勢,直至近年升息影響經濟增長,2023下半年開始走空。

台灣在2022年房貸與建築融資總和佔比約50%,房價漲幅在先進國家中段班。雖然,台灣房市在今年第三季已出現死亡交叉,預期2024 Q1前房市將由多轉空,然因上述四大支撐主因,房市沒有崩盤危機,將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。

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