停車位灌水坪數？「虛坪改革」能解公設比亂象？

近年來，隨著房價高漲，再加上新建案公設比動輒30～40％，讓民眾感覺實際坪數「愈買愈小」，連能使用的居住面積也縮水了。討論多年的實坪制近期再被提起，究竟公設比應該多少才合理？朝向實坪制的「虛坪改革」能彰顯居住正義？

日前，內政部長林右昌拋出「虛坪改革」「調降公設比」議題。台灣房市近幾年來，常有「實坪制」的討論出現，但由於改革牽動範圍廣，推動上也有諸多困難，因此只聞樓梯響，不見具體政策出爐。

停車位不給灌公設！虛坪改革來真的？

林右昌在立法院備詢時表示，內政部展開「虛坪改革」，也就是從公設比過高的問題著手，將改革停車位坪數、車道灌入「大公」的問題，並研擬合法限縮包括陽台、梯間、機電設備、逃生設施等免計容積項目的使用面積。

內政部表態從上述兩大面向檢討，在目前的規劃方案中，林右昌也指出，未來新建案的公設比有效降至25％至30％，但由於涉及修改包括《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》等相關法規，因此修法期程，仍待行政院何時能通過法案而定。

其實，多年以來，政府已在坪數登記上，進行若干改革，像是雨遮、屋簷在2018年以後不計坪、不計價。但是，離真正的實坪制仍有一大段路要走。

為什麼停車位讓公設比再攀高？

以此次內政部拋出的虛坪改革而言，想先解決的問題是停車位坪數可能被建商灌水的疑慮。但，為什麼光一個停車位，會是造成新建案虛坪的主因？

舉例來說，假設某個新建案的一個停車位實際坪數為12坪，若新建案總共有100個車位，停車位的總面積為1200坪。但是，新建案在銷售車位時，通常是以「每個」做為銷售單位，並非按照坪數計價，因此若建商將每個車位登記5坪時，相當於銷售出去的車位面積是500坪，其他700坪的面積則被列為「大公」。

這對於有購買車位的購屋民眾，形同買了停車位，卻又額外負擔購買含有車位面積的公設；對於沒買車位的民眾，未使用卻也跟著負擔其公設價格，因此無論有無購買車位，民眾都不願負擔這類公設費用，同時也加深建商的灌水疑慮。

另外，包括梯間、機電設備、安全梯、管理委員會使用空間等，雖然列為容積免計項目，且免計面積合計不得超過該層樓地板面積的15％。但是，由於這些公設並不會佔用建物的容積額度，因此建商通常會想辦法「蓋好蓋滿」，再將多餘的空間改裝為如健身房、娛樂室等公共設施，做為建案的亮點，但這樣也導致建案每戶的公設比負擔變大，讓公設比進一步膨脹，也壓縮購屋民眾的實際使用面積。

「虛坪改革」衝高每坪單價？如何降低衝擊成重點

內政部拋出虛坪改革議題後，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，因為房價高漲，民眾對於公設比更為敏感，內政部針對如停車位公設坪數的登記問題進行改革，若是順利修法通過施行，可能面臨的問題會是每坪單價有感上升。

內政部期望將新建案公設比降到25至30％，但是，徐佳馨說，這像是一道近似先乘除後加減的數學題，雖然在「帳面上」公設比變少，但建商的必要建造成本還是存在，很可能反映在每坪單價上。

虛坪改革若要真正修法上路，在難以溯及既往的狀況下，舊有建物與新建案的登記坪數如何處理，如何分階段實施等事項，必須有相關配套來降低對市場及購屋民眾的衝擊。

什麼是公設？

在高房價時代，民眾買房勢必會對於公設比斤斤計較，因為誰都不願意花了一堆錢，買到自己用不到的公共設施。但是，民眾常對於公設存有迷思，例如以為中庭花園也是堆高公設比的一部分，不過事實並非如此，但要如何理解公設？

所謂的公共設施指的是在建物中，所有住戶共同分攤的部份，更為細部的分類分為「大公」及「小公」。

大公指的是，由「全體住戶」共同分擔的公共設施，像是配電室、蓄水池及管理室、大廳、閱覽室等設施。小公則是由「部分用戶」共同分擔的公共設施，像是每層樓之間的通道、電梯間、樓梯間等。

公設比的算法是，持有公設坪數 ÷ 權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）Ｘ 100％。

另外，並非社區內所有公共設施都納入「公設比」計算，徐佳馨提到，最簡單的理解就是「沒有蓋子的都不算公設」，像是露天泳池、中庭花園或是曬衣場等，實際上是不列入計算的，因此並非中庭愈大，公設比就一定愈高。