造價上漲三成 該如何預防重建卡關?

老屋重建應首重「結構安全」,採用「Alfa Safe耐震系統工法」可有效提升抗震韌性及防裂、防漏水性能,住的安全、舒適才是老屋重建最大的目的。(圖由中力都市更新/中力建築系統提供)
老屋重建應首重「結構安全」,採用「Alfa Safe耐震系統工法」可有效提升抗震韌性及防裂、防漏水性能,住的安全、舒適才是老屋重建最大的目的。(圖由中力都市更新/中力建築系統提供)

近期嚴重公、建材上漲、銀行升息、房市不穩定等因素,導致都更危老改建潮進入停滯期,以台北市為例,台北市迄今有七百多件危老申請案,核准了六百多件,核准率達九成,其中約六成多獲得建照核准,但資金不夠的小建商因工料雙缺、雙漲的因素,開工率僅六成,使得重建嚴重卡關。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發指出,因為危老重建大多都是小基地,營建單價高、風險高、利潤低,大建商通常不願意介入,小建商缺業績搶案件的後果就是自籌資金不易(貸款不容易、可融資額度不足),碰上此波缺工、營造成本上漲,對建商來說是非常大的壓力。

都更相對危老而言,重建基地規模較大,對於建商來說開發效益及利潤較為顯著,但相對土地及建物持分人數多且複雜,整合非常不容易,雖然政府目前對於都更審查速度效率有加快,但對於不同意戶要政府代為拆除,須配合相關程序時程冗長,除了舊建物本身結構非常不安全被認定為危樓,政府單位才會以公共安全為由介入處理,再加上目前營造費用飆漲又缺工,建設公司對於都更熱誠及參與較過去相對減少,或是在選擇是否承接案件時會更加謹慎的評估,因此越來越多想重建的地主選擇以「自主都更」「自建」委託「全案管理」團隊的方式進行重建。

地震頻傳,不安全的老舊建築重建仍刻不容緩,但面臨營建成本大漲營造發不了包,或是蓋到一半資金不夠等問題,該如何預防?戴雲發創會理事長建議:一、事前編列合理之預算二、對於建材表編列,應首重「結構安全」,不執著於一訂要採用SRC或SC結構,建築外觀建材美觀大方,不執著於全棟鋼石打造,將建築預算花在刀口上。三、慎選專業全案管理團隊、營造廠等,降低採發成本,地主如採自建委託全案管理,則應請教專業團隊或政府單位,詳細評估編列預算,按照撥款進度表專款專用,就算營造費用飆漲,只要預算編列合理及編制預備金,相信一定能順利完成重建。

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【簡歷】 *姓名:戴雲發 *學歷:國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢 *經歷: 現任職務 : Alfa Safe耐震系統工法 創辦人 中力建築系統有限公司 總經理 中力都市更新股份有限公司 總經理 社團法人建築安全履歷協會 創會理事長 中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人 建築美學經濟文化協會常務理事 「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員 台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問 社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問 曾任職務 : 戴雲發結構技師事務所主持結構技師 桃園市政府都市設計審議委員會委員 新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師 新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員 新北市政府建築工程施工防救災委員 桃園市政府建築執照預審委員 桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員 台灣省結構技師公會桃園辦事處主任 桃園市結構技師公會常務理事 台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長 中華民國工商建設研究會第三十期會長 社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長 中壢高中校友會理事長 官網:《戴雲發 Alfa Safe》

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