中南部房市泡沫化？李同榮：預售市場如「倒啤酒」

近年房市漲勢凌厲，尤以桃竹以南最為明顯，也帶出泡沫化問題，對此，房市趨勢專家李同榮表示，北市外的預售市場如「倒啤酒」理論，目前泡沫尚未溢出，中南部預售市場已經在「多殺多」，台積電受惠區域是否泡沫化，最快年底可揭曉。

李同榮指出，目前的房市就跟「倒啤酒」理論一樣，去年中南部飆漲的市場，就是沖倒的猛（假性需求過多），杯子內的酒看似滿了，但夾帶泡沫一堆，惟尚未溢出，待市場調整（投資客倒貨）泡沫消失後，杯內（市場）就會騰出剩餘空間，這個杯內（市場）空間叫做「末升段」。

李同榮分析，近三年中南部房市發展令人驚奇，不過從基本面來看，除了預售市場炒作過猛外，絕大多數地區漲勢仍是有「基」之彈，更重要的是，全台房市結構正在進行大改變，台北已經不是唯一的蛋黃，不宜以傳統思維的論述看待中南部產業轉型所帶來的房市發展，南台灣確實正在進行一場華麗轉身的巨大蛻變，目前評論市場泡沫化的危機乃評斷太早。

中南部房市得以支撐有六大因素，第一，房價基期低，主要是近年全台一日生活圈成形，長期南北房價差距太高，各地產生補漲行情。

第二，營建成本佔比高，營建成本、地價、工資高漲，充分轉嫁新建房屋市場，成屋也跟著水漲船高。

第三，資金過剩，租稅大赦，台商資金大回流，過剩游資投入房地產。

第四，製造業回流，中美商戰，大陸台商傳統製造業不是轉往東南亞，就是回台投入高科技產業，將產業轉型並大量擴廠，帶動產業升級與在地就業人口與商機。

第五，通貨膨脹引發保值搶購心理，中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感，因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。

第六，兩代不同堂趨勢仍在延燒，少子化影響，從北中南人口逐年減少，但家庭戶數卻逐年增加，每戶平均人口減少，就可證明兩代不同堂趨勢非常明顯，是目前市場剛性需求的主要支撐力。

李同榮指出，自己徒步2千多公里實地考察發現，全台產業鏈結構正快速南移，到處新興工業園區一屋難求，由於高科技產業開發進駐，新興工業區實質帶進產出與住宅需求，雖然這些區域房價漲幅高、速度快，接近滿足點，但近期漲幅已在縮小、炒作也在收斂、加上未來園區實際運作後，都會產生相當程度的租屋、買屋剛性需求。

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