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中南部房市泡沫化?李同榮:預售市場如「倒啤酒」

2022-07-25 10:56:11經濟日報 記者朱曼寧/台北即時報導

近年房市漲勢凌厲,尤以桃竹以南最為明顯,也帶出泡沫化問題,對此,房市趨勢專家李同榮表示,北市外的預售市場如「倒啤酒」理論,目前泡沫尚未溢出,中南部預售市場已經在「多殺多」,台積電受惠區域是否泡沫化,最快年底可揭曉。

李同榮指出,目前的房市就跟「倒啤酒」理論一樣,去年中南部飆漲的市場,就是沖倒的猛(假性需求過多),杯子內的酒看似滿了,但夾帶泡沫一堆,惟尚未溢出,待市場調整(投資客倒貨)泡沫消失後,杯內(市場)就會騰出剩餘空間,這個杯內(市場)空間叫做「末升段」。

李同榮分析,近三年中南部房市發展令人驚奇,不過從基本面來看,除了預售市場炒作過猛外,絕大多數地區漲勢仍是有「基」之彈,更重要的是,全台房市結構正在進行大改變,台北已經不是唯一的蛋黃,不宜以傳統思維的論述看待中南部產業轉型所帶來的房市發展,南台灣確實正在進行一場華麗轉身的巨大蛻變,目前評論市場泡沫化的危機乃評斷太早。

中南部房市得以支撐有六大因素,第一,房價基期低,主要是近年全台一日生活圈成形,長期南北房價差距太高,各地產生補漲行情。

第二,營建成本佔比高,營建成本、地價、工資高漲,充分轉嫁新建房屋市場,成屋也跟著水漲船高。

第三,資金過剩,租稅大赦,台商資金大回流,過剩游資投入房地產。

第四,製造業回流,中美商戰,大陸台商傳統製造業不是轉往東南亞,就是回台投入高科技產業,將產業轉型並大量擴廠,帶動產業升級與在地就業人口與商機。

第五,通貨膨脹引發保值搶購心理,中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感,因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。

第六,兩代不同堂趨勢仍在延燒,少子化影響,從北中南人口逐年減少,但家庭戶數卻逐年增加,每戶平均人口減少,就可證明兩代不同堂趨勢非常明顯,是目前市場剛性需求的主要支撐力。

李同榮指出,自己徒步2千多公里實地考察發現,全台產業鏈結構正快速南移,到處新興工業園區一屋難求,由於高科技產業開發進駐,新興工業區實質帶進產出與住宅需求,雖然這些區域房價漲幅高、速度快,接近滿足點,但近期漲幅已在縮小、炒作也在收斂、加上未來園區實際運作後,都會產生相當程度的租屋、買屋剛性需求。

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

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