首購買房「實價登錄貓逆」要會看！專家：最常見問題…單價包含車位價格

內政部實價登錄制度上路滿12年，上網查找房屋交易價格，已經是現代購屋者很熟悉的流程步驟，不過雖然說地址全揭露，交易價格也清清楚楚，不過實價登錄還是有一些菜鳥購屋者看不懂的貓逆！

首先，光是比價，可能就會誤入陷阱，最常見的問題就是，「單價包含車位價格」。樂居網創辦人李奕農接受PODCAST嵐姐好家在專訪時表示，南北房價計算方式截然不同，以南部為例，單價多數已包含車位，但北部則習慣將車位價格另外計算，這使得數據比較時產生落差，讓許多消費者感到困惑。

李奕農指出，仲介業者通常會將總價與實際坪數分開計算，讓買方清楚了解房屋單價；但預售屋代銷則常將車位納入總價計算，使得單價看起來較低，容易讓消費者誤判。「最好的比較方式，是先扣除車位價格，單算房屋單價，這樣才能真正做到公平比價。」

其次，「備註欄位」，往往也藏有玄機。若交易有親友關係人、陽台外推、含裝潢、附帶家電、漲租條款等，都可在備註欄中說明，不過民眾常常忽略備註欄位訊息，且備註欄的註記描述方式沒有統一。特別是含裝潢的交易，並未硬性要求加註裝潢價值，消費者無法在總價中準確扣除裝潢費用，也使得含裝潢、送家電等「帶嫁妝」的物件，會被質疑有單價、總價灌水的疑慮。

在實價登錄制度下，仍有部分縣市政府針對高價交易「蓋牌不秀」，讓市場資訊不夠透明。李奕農表示，要判斷高價戶的真實性，關鍵在於「交易量」。若同社區、同棟樓層有多筆類似的高價交易，數據的可信度就較高；但若只有單筆交易，且價格遠超過行情，就需要更謹慎評估，並注意是否有特殊交易情況，例如公司交易、親友轉讓等。

談到2025年房市走勢，李奕農分析，目前市場有「兩好三壞」的影響因素。「兩好」是待售物件量少，以及新青安貸款政策帶來的支撐力道。「三壞」則包含限貸令收緊、購屋信心下降，以及房價可能已經漲過頭，讓不少買方轉為觀望。他認為，房市表現將取決於整體經濟成長，特別是2025年台灣經濟的發展走向。然而，新成屋市場已有部分投資客開始釋出物件，個案降價求售的情況可能會增加，對有意入手的買方來說，這是一個值得關注的機會點。

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台灣房屋-張旭嵐

台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷：1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照：就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作：不買豪宅買好宅（商周） ★Podcast：嵐姐好家在 ★粉專：張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公