賣厝阿明／房客開公司 房東確認三點不吃虧

有些房東會覺得租房給公司行號收租比較穩定，但是很多房東因為不懂所以導致相關報稅、登記等法律問題接踵而來。

日盈不動產社會住宅包租代管總經理張惠山針對房客租房開公司，房東要特別注意的三個重點說明：

1．公司是否有合法登記？

2．租金超過二萬要如何報稅？

3．多退少補？

Q1.公司是否有合法登記？

房東將房屋出租給公司時，首先需確認該公司是否有營業登記，現在資訊發達，房東可至經濟部商工登記公示資料查詢服務網站，搜尋公司名稱、統編、負責人、營業項目等資料，以免遇上不肖人士。

經審核後，若房東同意出租，且公司有辦公空間需求，通常公司會想將營業登記設址在租屋處，公司需向房東取得書面同意，主要因公司遷入租屋處後，後續房屋稅和土地增值稅會受影響。

例如房東想出售房屋的話，就需留意出售前一年內，如果仍有出租或營業行為（設立公司等），則無法適用「土地增值稅優惠自用」條件；還有因該屋設立營業登記，則房屋稅稅率便會適用「營業用」的 3%，而不是自住住家的1.2%或出租住宅的1.5%。

不過房東也不用過於擔心，如果實際營業出租面積並非100%（全部），可能是房屋一部分作營業用，則可以向稅捐單位說明，房屋稅會以實際使用面積，分別按住家用、非住家用來課徵，稅金就不會一下高漲太多！

Q2.租金超過二萬要如何報稅？

一般來說，公司的辦公室租金都要報帳，當自然人房東（一般個人房東）租給法人房客（公司行號）時，月租金超過2萬元的話，承租方需預扣10%的租賃所得稅以及2.11%的二代健保補充保費。通常所謂的含稅價或是未稅價，就是房東跟承租方商討，是否租金包含這些稅金。

若是法人房東（公司行號）租給法人房客時，租金收入會與其他營運收入一起計入法人所得，等於是公對公，會請會計師或記帳士處理租賃稅務，租金加上5%的營業稅，並且若收取押金，則需根據郵政定期儲金利率計算押金利息並開具發票。

Q3.稅費多退少補？

租賃所得稅算法有以下兩種：

1.（租金金額－列舉費用） × 個人所得稅率＝課稅金額

2.租金金額 x （1-43%） × 個人所得稅率＝課稅金額

如果課稅金額超過房客已預繳稅費，房東需補稅；如果課稅金額少於房客已預繳的稅費，那麼房東可以退稅，這就是多退少補的意思。

張惠山提醒房東簽約時，可以在合約中約定由「房東」還是「房客」負責申報繳款，以及簽約時盡量找到公司負責人來擔任租約的連帶保證人，以免承租方延繳或有賠償問題時，房東可直接要求公司負責人處理！

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