賣厝阿明／房地持分買賣指南專家揭露交易步驟與避雷技巧

華人社會重視「有土斯有財」，但因為傳統避談生死，許多長輩並未在生前妥善規劃財產，導致繼承後產權變成共有持分狀態。然而持分房屋買賣，會涉及其他共有人之權利與優先購買權，因此交易流程需要更加謹慎處理，以免產生法律或財務糾紛，因此阿明邀請中興聯合地政士事務所陳育駿代書帶大家了解當共有人處分持分時要注意的大小細節。

陳育駿直言，房地持分買賣的交易流程與一般房地買賣相似，但是涉及其他共有人及相關法律規定，因此過程中需要格外謹慎。以下即是房產持分買賣主要步驟：

確認持分權利與文件

持分權屬：確定房地持分情況，並取得相關權狀（如土地建物登記謄本、土地建物所有權狀）。

共有情況：查明共有人名單、共有人之間的關係及其持分比例。

他項權利：房屋是否存在抵押權、租賃、預告登記或查封登記等，因為這些皆可能影響使用及交易的情況。

通知共有人並處理優先購買權

根據《土地法》第34條之1，共有人擁有優先購買權。陳育駿表示，在簽定買賣契約後，以書面通知其他共有人，告知其行使優先購買權的權利，例如寄發存證信函的程序，確認其他共有人是否放棄或行使優先購買權，放棄則應簽立切結書，若通知到達後15日無任何表示，將視為放棄；若欲購買則必須以與第三人相同的條件購買該持分。若未確實通知共有人，並確認放棄優先承購權，可能會面臨損害賠償之訴訟。

確定交易條件與簽約

雙方議定好交易條件後簽訂持分房屋買賣契約，內容應包含房屋地址、持分比例、價格、付款方式、交屋日期、共有物使用約定及違約責任條款等。陳育駿提醒，若房屋有出租或供親友居住之情形，需明確約定租金分配等細節。若共有人眾多，則須與其他共有人協商管理、使用或分割方式，避免後續產生爭議。

完稅與過戶

買賣雙方需繳納相關稅費，並至地政事務所辦理所有權移轉登記。所需文件包括土地登記申請表、買賣契約書、所有權狀及雙方身份證明文件等。

交屋與後續協商

交屋時需確認款項交付完成及物品點交無誤。

陳育駿分享，當共有人們處置房產的意見無法統一時，若有人行使申請法院裁判分割中的變價拍賣，這種方式是將整棟房產拍賣，非拍賣持有人的持分，順利拍定時，若其中的共有人要行使優先購買權，則將拍定價金提存至法院，再依自己的共有比例領回對應金額，解決意見相違的問題。陳育駿坦言，持分房屋交易因產權複雜且涉及多方利益，一般自住民眾不太會購買，主要是投資客會以較低價購入持分，透過法院申請變價拍賣，拍定後，價金依共有人持分比例分配，通常拍賣價格高於協議買賣價格，對其他共有人未必有利，投資客就能以此方式獲利。

陳育駿還提醒，持分房屋交易通常以現金為主，因為權利與使用情況較複雜，銀行不太開放相關貸款。他強調，持分房屋未來的資產利用較麻煩，也會有共有人意見不合等問題，建議購入前確實諮詢專業代書或律師，以確保自身權益。此外陳代書表示，近年來房產詐騙的新聞不斷，建議民眾可以向政府申請地籍異動即時通服務，隨時掌握自身房產變動，防堵詐騙。