賣厝阿明/房屋所有權人跟房貸借款人可以不同嗎?「這件事」是關鍵

桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士(右)。 圖/吳聲緯提供
桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士(右)。 圖/吳聲緯提供

房屋所有權人和房貸借款人可以是不同人嗎?有資金需求時,可以用親友的不動產來抵押借款嗎?父母可以買房直接登記在小孩的名下嗎?限貸令施行至今,什麼樣的人能跟銀行談到好條件呢?阿明邀請桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士,來為大家說明。

限貸令造成房市買氣急凍,資金如何不斷鏈是目前市場最受關注的議題,不少人開始討論是否能用他人的名義來借款。對此,吳聲緯分析,房屋所有權人跟房貸借款人,本來就可以是不同人,民法跟相關法規並沒有對此限制,只需要注意在辦理借貸或設定時,無論是向金融機構或私人借貸,都必須是民法規定的完全行為能力人,而且一定要出自所有權人的意願。

▌所有權人跟貸款人最好是「二親等之內」

他指出,多數金融機構都會要求所有權人跟借款人之間,有「二親等之內」的親屬關係,如果只是朋友,銀行大多不願意承作受理。實務上比較常見的情況,以買賣案件來說,例如太太買了房子,由先生作為借款人;而在原屋融資方面,比方說媽媽有一間房子,碰到兒子有資金需求時,就請媽媽作為擔保物的提供人,由兒子向銀行申請借貸。

值得注意的是,有些父母想幫助小孩買房子,孩子簽約為買方且房子登記在孩子名下,由父母來揹房貸,吳聲緯直言,通常不建議這樣操作,因為如果孩子並沒有財力,但作為買方,本就有支付價金的義務,卻由父母作為貸款借款人,來向銀行借錢,支付價金給賣方,會產生贈與的問題。他通常建議,孩子最好成年了、也有經濟能力,在跟銀行借款時,父母作為保人就好,實際借款人還是孩子。

▌所有權人通常得當「保證人」或「共同借款人」

至於房屋所有權人跟房貸借款人不同時,吳聲緯指出,實際申請房貸的流程大致相同,不外乎查詢信用聯徵紀錄、審查財力證明、還款能力證明等,比較特別的是,銀行通常會一併請房屋所有權人作為保證人或共同借款人,一起承受這筆債務。

而這種操作的最大風險,第一是借款人不繼續繳房貸,房子就被銀行申請查封法拍了,必然衍生糾紛。第二,當購置房屋時,借款人跟登記人不同時,支付給賣方的價金可能就會產生贈與稅,責任歸屬也是問題,尤其是非親屬關係更容易產生糾紛;吳聲緯強調,若國稅局查到有疑似贈與行為時,即便主張兩人間有借貸關係,也得提供借貸契約,並有固定的還款金流來佐證,並不容易含糊過關。

▌申貸掌握4原則,還款能力最重要

要避免糾紛,專業與誠信還是最佳解方。吳聲緯回想,他曾碰過有人要跟朋友借錢,來找他辦理不動產的抵押權設定,但是提出的權狀卻是媽媽的名字,連印鑑證明、身分證等資料都備妥,媽媽本人卻從未現身,權衡之下他提出希望見到媽媽、文件要媽媽親筆簽名,對方就翻臉了,這類情況,就能合理懷疑媽媽並不知情,他只能因此婉拒,以確保所有權人的權益。

至於眾人最關心的房貸現況,他也分享申貸的四原則,首先,年齡不要太高,55歲以上就不容易受銀行青睞,借款年限會受到限制;第二,平常要培養良好的信用紀錄,如果聯徵紀錄上有信用卡、貸款的遲繳,或債務協商、破產宣告等註記,要借款非常難;第三,還款能力至為關鍵,要有穩定工作或其他收入來源,銀行存簿上看的到收入金流往來紀錄;第四,可以盡量降低自身原有負債比例,新核貸的條件也會變得比較好。

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